Mittwoch, 30. November 2011

Elbmosaik - Neugraben: B-Plan NF 65


Die Vermarktung des Elbmosaiks in Neugraben

Chancen und Risiken eines Neubaugebiets



Quo Vadis Neugraben?
Oder
Wer geht nach Neugraben?

Es tut sich viel in Neugraben, wenn es um die Ausweisung neuer Wohngebiete geht. Welche Zukunft sie haben, wie viele Wohneinheiten letztendlich dort entstehen werden und welche Zielgruppe sie anprechen sollen, scheint jedoch nicht ganz klar zu sein. Der eigentliche Bedarf wurde jüngst durch eine Studie der Berliner Firma Empirica anlässlich der Wohnungsbaukonferenz für Harburg ermittelt.
Um die Abwanderung von doppelverdienenden Mittelstandsfamilien in die Speckgürtelgemeinden zu verhindern, sollen vor allem für diese Familien Bauplätze für Einfamilienhäuser bereit gestellt werden.
Solange aber der Grund und Boden Erwerb durch Erbpachten verhindert wird und somit keine finanzielle Sicherheit für eine angemessene Neubaufinanzierung gegeben ist, wird man sich mit der Vermarktung zahlreicher dieser Flächen schwer tun.
Zudem wurden im ersten Bauabschnitt statt 250 ganze 365 Wohneinheiten realisiert.  In der Umlegungszone des ersten Bauabschnitts, die weitgehend im Besitz der Stadt ist sollen 174 Wohneinheiten, Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser entstehen. Auch 185 Einheiten im Mietwohnungsbau sind geplant. Von den 76 700 Quadratmetern dieses Abschnitts fallen 16 800 unter Erbbaurecht. Dort sollen 63 Einfamilienhäuser gebaut werden.
Am Johannisland sollen der zweite, dritte oder auch vierte Bauabschnitt erschlossen werden. Dort soll noch Platz für mehr als 1000 Wohneinheiten entstehen.
Saga-Sprecher Dr. Michael Ahrens: "Wir bauen für Familien mit Kindern gegenwärtig acht Mietdoppel- und 40 Mietreihenhäuser.
Wenn auch in diesen Bauabschnitten die Zahl der Wohneinheiten um 1/3 überschritten wird, um beispielsweise die ehrgeizigen Wohnungsbauziele des Senats zu erreichen, oder die Erschließungskosten noch weiter zu drücken, wird sich das Gesicht dieses Neubaugebiets schlagartig ändern. 

Die Preise für erwerbbare Bauplätze sind aber nicht zu hoch für das  Hamburger Stadtgebiet.
Es sind viel mehr die Unwägbarkeiten des zukünftigen Wohnumfelds, die die Käufer abschrecken. Viel flaches Brachland, keine gewachsene Siedlungsstruktur, viele ungeklärte Bauabschnitte, die im Hinblick auf die Ziele des Senats für Harburg wenig Gutes erahnen lassen. Ein unausgewogenes "Mosaik" von diversen Bauträger-Architekturen, in der Absicht möglichst jeden anzusprechen, rundet das Ganze optisch ab. 

Neugraben gehört zudem nicht richtig zum innerstädtische Kern Harburgs, hat aber auch nicht das kleinstädtische Flair wie Hittfeld oder Buxtehude. 
Viel Fahrerei und Pendeln werden für die Familien also dennoch zum Leben gehören. Und es wird sehr viele Jahre dauern, bis dieses große neue Wohngebiet fertig ist und es ein erholsames Lebensumfeld bietet, das diese Familien für sich und ihre Kinder suchen.
Zu viele Jahre für Familien, die in der heutigen Zeit ebenfalls mit diversen Unwägbarkeiten zu rechnen haben. Eine Immobilie muß heute jederzeit und ohne große Verluste vermarktungsfähig bleiben. Ob Arbeitsplatzwechsel oder -verlust, ob Scheidung oder Krankheit. 
Neugraben kann da zweifellos ein Risiko bedeuten - oder eine Chance in einem wachsenden Hamburg.  




 Antrag: Erarbeitung einer Vermarktungsstrategie für Neubaugebiete im Bezirk Harburg (8.9.2011)

Antrag
der Abg. Dagmar Overbeck, Heinz Beeken und Fraktion

Betr.: Erarbeitung einer Vermarktungsstrategie für Neubaugebiete im Bezirk Harburg

Der Bezirk Harburg ist in Hamburg einer der Schwerpunkte für Wohnungsneubaugebiete. Diese sind außerhalb der Bezirksgrenzen und in der Öffentlichkeit und insbesondere in den Bereichen nördlich der Elbe anscheinend nicht in dem Maße bekannt, wie es wünschenswert wäre. Daher sollten alle an einer positiven Entwicklung des Bezirks Interessierte – und insbesondere das Bezirksamt selber – alle Anstrengungen unternehmen, um den Bekanntheitsgrad von Vermarktungsgebieten, wie beispielhaft das „Elbmosaik“ (NF 65), zu steigern.

Die Bezirksversammlung möge beschließen:

Der Bezirksamtsleiter wird aufgefordert, zügig eine Vermarktungsstrategie für Harburg und seine Bauprojekte zu entwickeln. Diese Vermarktungsstrategie soll zunächst für das Gebiet „Elbmosaik“ (NF 65) vorbereitet und mit dem Ausschuss Wirtschaft, Umwelt und Verbraucherschutz in Zusammenarbeit mit dem Stadtplanungsausschuss abgestimmt werden.
Mit dem Gebiet „Elbmosaik“ entsteht bekanntlich ein neues Wohnquartier mit einem beispielhaften Bildungs- und Gemeinschaftszentrum als Qualitätssteigerung und Voraussetzung für NF 65 und den Süderelberaum als Wohnstandort. In die Vermarktungsstrategie sollen auch Bereiche wie die Stadtteilkultur- und Kunstszene, sowie der Sport- und Freizeitbereich einbezogen werden.

Jürgen Heimath
SPD-Fraktionsvorsitzender

Hamburgs größtes Wohngebiet in Neugraben-Fischbek wird zum Ladenhüter

Verkaufsflop "NF 65": Liegt's am Erbbaurecht?

Harburg. Die Vermarktung des Neubaugebiets Neugraben-Fischbek 65 (NF 65) ist offenbar nach wie vor problematisch. Grund: Die großen...
 Die Vermarktung des Neubaugebiets Neugraben-Fischbek 65 (NF 65) ist offenbar nach wie vor problematisch. Grund: Die großen Wohnungsgesellschaften zeigen bislang so gut wie keine Neigung, die Flächen mit eigenen Objekten zu bebauen. Das hat den HAN jetzt Michael Sachs, Vorstandsmitglied der Saga/GWG, am Rande der Bilanzpressekonferenz bestätigt, zu der die städtische Wohnungsgesellschaft eingeladen hatte. Laut Sachs ist die Saga/GWG derzeit bemüht, die Flächen unter ihrem Zugriff an Dritte abzutreten Bauträger, die das Gebiet nutzen wollen, um Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser zu bauen. Allerdings gebe es dabei Probleme, denn ein Großteil der Flächen könne nur in Erbpacht abgegeben werden. Im Klartext: Künftige Bauherren können in Neugraben-Fischbek nur bedingt Eigentum erwerben angeblich, weil viele Landwirte nicht bereit gewesen sein sollen, sich von ihren Flächen zu trennen.
Mario Spitzmüller, Sprecher des Wohnungsbaukonzerns, bestätigt den HAN jetzt, wie sich die Lage in den Akten darstellt: Demnach hat die Saga/GWG insgesamt 78 000 Quadratmeter Fläche nach Erbbaurecht an die Hand bekommen. Er sagt allerdings auch: "Wir sind in dem Gebiet eher gering beteiligt."
Die Liegenschaft, heute als Immobilienmanagement der Hansestadt Hamburg geführt, mochte sich zu dem Thema überhaupt nicht äußern und verwies auf die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt denn dort wird derzeit das Umlageverfahren für die Flächen betrieben. Sprecher Volker Dumann: "Die Umlegungszone des ersten Bauabschnitts ist weitgehend im Besitz der Stadt. Hier sollen 174 Wohneinheiten entstehen Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser. Auch 185 Einheiten im Mietwohnungsbau sind geplant. Von den 76 700 Quadratmetern dieses Abschnitts fallen 16 800 unter Erbbaurecht. Dort sollen 63 Einfamilienhäuser gebaut werden."
In Kreisen der Wohnungsgesellschaften wird das Gebiet nördlich des Bahnhofs eher mit Skepsis betrachtet. Das ergab eine E-Mail-Rundbriefaktion der HAN (Wollen Sie in Neugraben-Fischbek bauen?). Ergebnis: nicht eine positive Antwort. Hinter vorgehaltender Hand heißt es: "Die Behörde bietet die Flächen wie Sauerbier an

und keiner will sie haben."

Städtebau gegen die Nachfrage , Jochen Gipp


Eine schöne Wohnung, ein schönes Haus im Grünen und doch auch möglichst nah am städtischen Geschehen. All diese Voraussetzungen bietet das seit mehr als 20 Jahren geplante Neubaugebiet nördlich des Neugrabener S-Bahnhofs. Aber trotz seiner Lage auf den Marschwiesen und seiner verkehrsgünstigen Anbindung an S-Bahn und Hauptverkehrsstraßen ist das Interesse am Bau oder Kauf einer Immobilie nach wie vor verhalten. Was als Bebauungsplan Neugraben-Fischbek, "NF 65", begann, dann unter dem Titel "Neugrabener Wiesen" von Stadtplanern und Architekten weiterentwickelt wurde, ist auch unter dem neuen Namen"Elbmosaik" nicht so leicht zu vermarkten, wie es sich Investoren wünschen.





Baukosten sind entscheidend. Die Finanzbehörde hat viel Geld in die Erschließung des Geländes gesteckt und letztlich soll das Geld durch Grundstücksverkauf wieder in die Kasse zurück. Während sich Bauwillige für Einfamilienhäuser im Elbmosaik ein Grundstück kauften, tun sich Investoren städtebaulicher Projekte, darunter Reihenhäuser, schwer, Interessenten zu finden, die bereit sind, eine bestimmte Summe für ein derartiges Eigentumsobjekt auszugeben. "Wir müssen preiswerter anbieten können. Aber die Qualität darf darunter nicht leiden", ist zu hören.
Auf der anderen Seite wird gesagt, dass die Nachfrage nach Grundstücken für Einfamilienhäuser beachtlich sei. Warum nur orientiert sich Stadtplanung nicht an der Nachfrage?

Neubaugebiet Elbmosaik bleibt Stückwerk


Investor fordert mehr Weitsicht von Politik und Verwaltung, um die Nachfrage nach den Grundstücken endlich in Gang zu bringen. Die Straßen heißen Torfstecherweg, Neugrabener Allee, Am Johannisland, Gösselweide, Kükenweide, An den Wiesen, Aronstabweg, Wachteltal, Zum Wachtelkönig, Hornkrautring und Sonnenröschenweg. Das Dumme nur: Auch drei Jahre nach der Erschließung des Neubaugebiets Elbmosaik im ersten Bauabschnitt, nördlich des Neugrabener S-Bahnhofs, gibt es entlang der Straßen noch immer mehr Brachland als bebaute Flächen.
Allein auf Grundstücken der Straße An den Wiesen mit ihren Abzweigern Gösselweide, Kükenweide, Aronstabweg und Wachteltal stehen 34 bereits bewohnte Einzel- und Doppelhäuser und etwas abseits, an Hornkrautring und Sonnenröschenweg 20 weitere Stadtvillen, Einzel- und Doppelhäuser. Alle größeren Bauvorhaben, die zumeist in städtebaulichen Wettbewerben entwickelt wurden, sind bislang nur ansatzweise verwirklicht worden. So ist gerade erst im Oktober das erste Reihenhaus mit vier Wohneinheiten an der Neugrabener Allee von der Firma Aug. Prien im Auftrag der Bauplan Nord fertiggestellt worden. Kommendes Jahr sollen zwei weitere Gebäude mit vier und zwei Wohneinheiten folgen. Insgesamt soll der erste Bauabschnitt 365 Wohneinheiten zählen. Ursprünglich waren 250 Wohneinheiten vorgesehen.
Was auf dem Immobilienmarkt im Hamburger Süden derzeit besonders gut läuft sind Grundstücke für Einzelhäuser. Und Kay Nissen kennt sich mit der Nachfrage bestens aus. Er ist Projektleiter bei der PMC-Immobilienmanagement GmbH, einer Tochter der HSH-Nordbank, zuständig für die Vermarktung städtischer Grundstücke im Elbmosaik ( www.eigenheimprogramm.de und PMC-Telefon-Hotline 303 75 16-16).
"Grundstücke für Einfamilienhäuser können wir gar nicht genug haben. Das ist, was die Leute wollen", sagt er. Er verweist auch auf die vorliegende Empirica-Studie, die als Voraussetzung für Bauinvestitionen marktgerechte Preise nennt. Bei einer Grundstücksgröße von 1000 Quadratmetern liegt der Quadratmeterpreis bei 130 Euro. Kleinere Einheiten sind im Verhältnis teurer. "Der Preis ist für Hamburg in Ordnung", sagt Nissen.
Wer sich im Elbmosaik seinen Traum vom eigenen Haus erfüllen möchte, muss noch ein wenig warten, bis westlich der Straße Am Johannisland der zweite, dritte oder auch vierte Bauabschnitt erschlossen werden. Dort soll noch Platz für mehr als 1000 Wohneinheiten entstehen. Die Vorbereitungen für den zweiten Bauabschnitt laufen derzeit. Nissen sagt, dass in dieser Woche die Stadtentwicklungsbehörde, die Finanzbehörde und die PMC dazu wieder am Beratungstisch sitzen werden. Im zweiten Bauabschnitt sollen mehr Einfamilienhaus-Bauplätze bereitgestellt werden als im ersten Bauabschnitt. Der Anteil an Reihenhäusern soll reduziert werden. Interessenten können sich bei der PMC melden.
Nicht alle Grundstücke im Baugebiet gehören der Stadt und können verkauft werden. Einige Landwirte der Region wollen sich nicht von ihrem Eigentum trennen und bieten Grundstücke lediglich auf Erbpachtbasis an. Das erschwert die Baufinanzierung, weil das Grundeigentum als Sicherheit fehlt. Auch das städtische Wohnungsbauunternehmen SAGA GWG hat Pachtland übernommen und ist erst Anfang September mit Wohnungsbau im Abschnitt Torfstecherweg, Gösselweide und Am Johannisland angefangen. Auftragnehmer der Saga ist die Hoch- und Tiefbau Gadebusch GmbH. Saga-Sprecher Dr. Michael Ahrens: "Wir bauen für Familien mit Kindern gegenwärtig acht Mietdoppel- und 40 Mietreihenhäuser. Das gesamte Projekt soll im Herbst 2012 fertiggestellt sein. Einzelne Abschnitte werden früher bezugsfertig." Die Firma Bauplan Nord aus Flensburg hat im Elbmosaik Durchhaltevermögen bewiesen. Sie war in Partnerschaft mit den Unternehmen Züblin und DSK angetreten, um an der Neugrabener Allee ein im städtebaulichen Wettbewerb prämierten Reihenhauskomplex zu verwirklichen. DSK und Züblin waren nacheinander aus dem Projekt ausgestiegen. Nun ist Bauplan Nord in Verhandlungen, ein ebenfalls von DSK aufgegebenes Reihenhaus-Vorhaben beim Verkehrskreisel Neugrabener Allee/Torfstecherweg zu übernehmen. Torsten Koch, Geschäftsführer von Bauplan Nord: "Man muss Vertrauen in ein Wohngebiet haben. Die Bauherren von Einfamilienhäusern haben schnell reagiert. Da sind alle Flächen vermarktet. Bei den anderen Objekten muss auch gefragt werden, was der Kunde will und bereit ist zu bezahlen. Wir haben jede Woche sechs bis sieben Kundenanfragen. Dabei dreht es sich auch immer um den Punkt, was sich der Einzelne finanziell zumuten will, ob sein Arbeitsplatz langfristig sicher ist, ob es Zuschüsse gibt und was alles passiert, wenn man sich für den Immobilienkauf entscheidet. Wir überlegen nun, ob wir das von DSK aufgegebene Projekt übernehmen. Aber wir müssen es marktgerecht anbieten können ohne dass die Qualität darunter leidet." Koch fordert in Richtung Kundenwünsche und Marktfähigkeit von Baugebieten mehr Weitsicht von Politik und Verwaltung.
Im "Elbmosaik" ist inzwischen das 27 Millionen Euro teure Bildungs- und Gemeinschaftszentrum (BGZ) zwischen Torfstecherweg und Ackerweg weitgehend fertiggestellt. Am 3. Dezember soll die Sporthalle mit einem Bundesliga Volleyballspiel eingeweiht werden.

Weiterführende Presseartikel

http://www.harburg-aktuell.de/Vermischtes/Vermischtes/Elbmosaik-Vermarkter-kritisiert-bisheriges-Vorgehen.html
http://www.abendblatt.de/hamburg/harburg/article116606775/Ist-Elbmosaik-kein-guter-Name.html


Ein Service der Lilienruh Immobilienberatung








Freitag, 25. November 2011

B-Plan Wilstorf 39

Öffentliche Plandiskussion zum Bebauungsplan-Entwurf Wilstorf 39

"Rönneburg Park"
neue Wohnnutzung zur alters- und familiengerechten Innenentwicklung



Der Stadtplanungsausschuss der Bezirksversammlung Harburg hatte am Montag, den 21. November 2011 um 19:30 Uhr in den Großen Saal des Harburger Rathauses geladen, um den Plan öffentlich zu diskutieren.

Der neue B-Plan sieht die Ausweisung von Wohnbauflächen im Bereich der Höpenstraße / Rönneburger Straße, Radickestraße vor. 

Lage des Bebauungsplangebiets Wilstorf 39
Lage des Bebauungsplangebiets Wilstorf 39 (Bild: Bezirksamt Harburg - Stadtplanung)

Ziel sei die Aufwertung und Neuordnung des teils brachliegenden, ehemals überwiegend gewerblich genutzten Areals mit 2,4 ha, als attraktiver Wohnstandort für Rönneburg und die Harmonisierung der Nutzung mit den angrenzenden Wohn- und Grünbereichen.
Die Stadtteile Wilstorf/Rönneburg gehören zum begehrten Harburger Teilraum II, für den das Marktforschungsunternehmen Empirica aus Berlin bei der Wohnbaukonferenz im September einen Nachfrageüberhang von 3:1 herausgestellt hatte.

Um die hohe Nachfrage in diesem Stadtteil zu bedienen, sollen im ersten Bauabschnitt die bestehenden Gebäude auf dem Gelände, bis auf die Wohngebäude an der Rönneburger Straße, abgerissen und durch vier Gebäudezeilen (dreigeschossig+Staffelgeschoss) mit, zur Rönneburger Straße hin gelegenen 4-geschossigen Kopfbauten ersetzt werden. Dazu wird es quer zur Straße in die Tiefe erschlossen.
Hier sollen 144 seniorengerechte und generationsübergreifend genutzte Wohneinheiten mit Wohnungsgrößen zwischen 16m² und 75m² Größe entstehen. Die Häuser sollen über Fahrstühle und Tiefgaragenzugänge verfügen.
Mindestens 30% der Wohnungen werden Transferleistungsempfängern zur Verfügung stehen (ca. 35 Wohneinheiten entstehen also im Wege des öffentlich geförderten Wohnungsbaus.)  

Der ehemalige B-Plan Wilstorf 13 aus dem Jahr 1986 wird in Form eines allgemeinen B-Plans als allgemeines Wohngebiet überplant, da die vorhandenen Gewerbeflächen nicht mehr marktgängig, und bereits gem. des bestehenden B-Plans nicht mehr zulässig sind, da sie keinen Nahversorgungseinzelhandel darstellen (nur noch Bestandsschutz).
Der zugrundeliegende Flächennutzungsplan stammt aus dem Jahr 1997, das Landschaftsprogramm ebenfalls, es stellt die Fläche als "Gartenbezogenes Wohnen" dar.

Die Auswertung dieser Plandiskussion wird in einer der nächsten Sitzungen des Stadtplanungsausschusses stattfinden.

Auf der Grundlage der vorangegangenen Auswertungen wird ein Bebauungsplanentwurf mit Gesetzestext und Begründung erstellt. Dieser Entwurf wird mit allen Behörden und Trägern öffentlicher Belange abgestimmt.

Danach wird der Bebauungsplan als Entwurf einen Monat im Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung des Bezirksamts ausliegen. Die öffentliche Auslegung wird im Amtsblatt und im Internet angekündigt.

Geodaten belegen die Gebietsprägung:
Die Siedlungsstruktur ist eher kleinteilig und sehr homogen geprägt von Doppel- und Einzelhäusern mit langen Gärten in den rückwärtigen Grundstücksbereichen.


Alle Bilder können Sie durch Anklicken auf Bildschirmgröße bringen.
 

Tischvorlage des Stadtplanungsausschusses v.24.11.2011 li. mit Funktionsplan der Anlage re.

Erste Probleme können sich hinsichtlich folgender Punkte ergeben:

 1. Infrastruktur / Parken

reichen die vorhandenen Infrastrukturen und Verkehrswege insbesondere die herzustellenden Parkflächen für die hohe Zahl an Wohneienheiten aus? Auf 144 Wohneinheiten sollen gem. des Schlüssels von 0,8 nur 115 Tiefgaragen Stellplätze geschaffen werden. Das diese kostenpflichtig sind, befürchten viele der Anwohner ein Parkchaos in der Rönneburger- und der Höpenstraße.

 2.  Einfügen der Baukörper

fügen sich die massiven 4-geschossigen Baukörper mit den schmalen 3-geschossigen Anbauten tatsächlich harmonisch in die prägende und kleinteilige Siedlungsstruktur des Stadtteils ein? Zum Begriff des "Einfügens" s.u.

 3. Umsetzbarkeit auch ohne Baustufe II

Ist "gartenbezogenes Wohnen" in Baustufe I überhaupt möglich, ohne dass vorher der bestehende Möbelmarkt abgerissen und Platz für die avisierten Grün- und Verrieselungsflächen geschaffen wird?

4. Entwässerung

Zu welchem Ergebnis wird ein noch zu erstellendes Entwässerungsgutachten kommen? Da der Boden auf dem besagten Grundstück eine Mergelschicht führt, ist eine Versickerung nicht ohne Probleme möglich. Vorfluter müssen eingerichtet werden, gleichzeitig muß auch der See im gegenüberliegenden Rönneburger Park ableiten können, der ebenfalls ein Vorfluter ist.  

5. Tiefgaragenzufahrt

Die Tiefgarageneinfahrt soll nun von der Rönneburger Straße aus zwischen den 4 Wohnblöcken entstehen.
Anwohner befürchten hier eine Zunahme des Verkehrs, des Lärms durch evtl. Tore, sowie starke Behinderungen durch die in den Straßen geparkten Fahrzeuge.


Flyer der Veranstaltung



Aus der Niederschrift des Stadtplanungsausschusses über die 07. Sitzung des Stadtplanungsausschusses in der 19. Amtsperiode
15.09.2011 im großen Sitzungssaal des Harburger Rathauses, Harburger Rathausplatz 1



1. Bebauungsplanentwurf Wilstorf 39 (Rönneburger Straße)

- Darstellung des Entwurfs durch Verwaltung und Planungsbüro



- Zustimmung zur Einleitung des Verfahrens

- Beschluss zur Durchführung einer Öffentlichen Plandiskussion

Frau Danne stellt den grobabgestimmten Bebauungsplan-Vorentwurf Wilstorf 39 (Rönneburger Straße) mit zwei möglichen Varianten in Anlehnung an die mit der Tages-ordnung verschickte Unterlage vom 05.09.2011 vor. Sie geht ausführlich auf die Lage und Grenzen des Plangebietes ein und beschreibt den Planungsanlass und das Planungsziel. Weiterhin macht sie auf die Festsetzung in dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Wilstorf13/Rönneburg 22 aufmerksam. Zurzeit sei für das gesamte Plangebiet zweigeschossiges Gewerbegebiet (GE II) mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,6 ausgewiesen. Entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenze sei eine 6 m und 2,5 m breite Fläche mit Anpflanzgebot für Bäume und Sträucher festgesetzt. Außerdem bestehe im Süden, entlang der Grundstücksgrenze 1296 ein Erhaltungsgebot für Bäume und Sträucher. Im Flächennutzungsplan würden für das Plangebiet Wohnbauflächen dargestellt. Hinsichtlich des Landschaftsprogramms werde für das Plangebiet „Gartenbezogenes Wohnen" und in der Fachkarte Arten und Biotopschutz „Offene Wohnbebauung mit artenreichen Biotopelementen" aufgezeigt. Somit sei eine Flächennutzungsplanänderung nicht erforderlich.

Anschließend verweist Frau Danne auf das in der Sitzung des Stadtplanungsausschusses vom 30.06.2011 vorgestellte Planungskonzept und teilt mit, dass beide Bereiche (Geschosswohnungsbau mit 144 Wohneinheiten; Reihenhäuser ca. 20 Wohneinheiten) als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen würden und zusammen eine Bruttogeschossfläche (BGF) von ca. 16.200 m² hätten, von dem der Anteil der Reihenhäuser bei 3700 m² liegen würde. Die geplante GRZ liege für den Geschosswohnungsbau bei 0,4 und für den Bereich der Reihenhäuser bei 0,3.

Zwischenzeitlich sei ein Landschaftsarchitekturbüro beauftragt worden, um eine Bestandsaufnahme der wichtigen bekannten Umweltinformationen zusammenzutragen.

Dann gibt Frau Danne bekannt, dass auch der Wohnungsbaukoordinator das Vorhaben begrüßen würde und weist auf die Zielsetzung des Senats hin, der einen Anteil von 30 %igem öffentlich gefördertem Mietwohnungsbau fordere. Über die Einhaltung dieser Anforderung seien der Investor und auch der Architekt informiert.

Weiterhin teilt Frau Danne mit, dass diverse Gutachten zu erstellen seien. Eines für die Entwässerung, da aufgrund der Bodenbeschaffenheit auf der Fläche keine Versicke-rungsmöglichkeit gegeben sei. Ferner eines im Hinblick auf das Verkehrsaufkommen (Abwicklung des Zu- und Abfahrtverkehrs) sowie der Luft-und Lärmbelastung durch zu-sätzliches Verkehrsaufkommen in Abhängigkeit von zu erwartenden Verkehrsmengen. Auch seien im Bereich der Winsener Straße 57 (ehem. Eigenverbrauchstankstelle) Bo-densondierungen notwendig, da mit Altlasten zu rechnen sei. Letztendlich müssten auch die Fledermäuse kartiert werden.

Im Anschluss geht Frau Danne auf die für das Grundstück herrschenden Eigentumsver-hältnisse ein und macht deutlich, dass der vorhandene Möbelmarkt noch ca. 10 – 15 Jahre betrieben werden solle. Somit stünde dieser Grundstücksbereich kurzfristig nicht zur Verfügung. Als Bebauungsplanalternative sei an dieser Stelle die Möglichkeit gegeben, ein größeres Baufeld mit einer Festsetzung „2geschossig plus Staffel" auszuweisen und von der detaillierten Reihenhausbebauung abzuweichen. Die Erschließung und die Art der Bebauung seien dann nicht definiert.

Auf Nachfrage, ob auf den Flurstücken 2009 und 3084 die Ausweisung Gewerbegebiet beibehalten werden könnte entgegnet Herr Ranft, dass dies nicht möglich sei: Denn daraus würde sich ein planungsrechtliches Problem ergeben und der Wohnungsbau in
unmittelbarer Nähe einer Gewerbegebietsausweisung, die immissionsschutzrechtlich unzureichend gegliedert sei, könne nicht festgesetzt und die Planungen müssten möglicherweise eingestellt werden. Daher sei die mit der Behörde für Wirtschaft, Verkehr und Innovation (BWVI) einvernehmlich abgestimmte Überplanung des gesamten Gebiets in Wohngebiet empfehlenswert und er würde von einem Rücktritt dieser Vorgehensweise abraten.



Herr Penner schlägt vor, die erste Variante zu favorisieren, da der Stadtplanungsausschuss bei Beschluss der Variante zwei auf die Art und Weise der Bebauung später keinen Einfluss mehr hätte.

Nach kurzer Diskussion und der Beantwortung von Verständnisfragen entscheidet der Ausschuss, dass eine bauliche Abstufung von den vorhandenen eingeschossigen Rei-henhäusern im Osten über die vorgesehenen zweigeschossigen Reihenhauszeilen auf dem Gelände des bestehenden Möbelmarktes zu den Zeilen mit drei Geschossen und den viergeschossigen Kopfbauten an der Rönneburger Straße geschaffen werden solle (Variante 1). Mit dieser Maßgabe beschließt der Ausschuss einstimmig die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens auf der Grundalge von § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).

Weiterhin beschließt der Ausschuss die Durchführung einer Öffentlichen Plandiskussion am 21.11.2011 ohne Vorstellung der Variante 2 (zweigeschossige Flächenausweisung auf den Flurstücken 2009 und 3084).


5. Was besagt das Gebot des "Einfügens" ?


§ 34 Baugesetzbuch ist die maßgebende, in Deutschland bundesweit gültige Vorschrift für Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich, also außerhalb von Bebauungsplangebieten. Das wichtigste Prinzip dieser Vorschrift ist das Einfügungsgebot.
Wenn die grundsätzliche Feststellung getroffen ist, dass Baurecht besteht und die Erschließung (Verkehrsanschluss, Wasser, Abwasser, Energie) gesichert ist, prüft die Baubehörde, ob sich das Bauvorhaben im Sinne des §34 BauGB in die nähere Umgebung einfügt. Der dabei zu prüfende Sachverhalt ist den meisten Laien und oft auch vielen Architekten nicht ganz klar. Die Begriffe "nähere Umgebung" und "einfügen" sind nicht eindeutig geklärt und können nur mit Hilfe der umfangreichen Kommentierungen eingegrenzt werden.
Auf den Begriff "nähere Umgebung" geht das Gesetz nicht näher ein; die "Einfügung" wird zumindest auf vier Parameter eingegrenzt, nämlich die Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe et cetera), das Maß der Nutzung (Kubatur, Bauhöhen), die Bauweise (offen oder geschlossen) und die überbaute Fläche.
Die nähere Umgebung als Rahmen für die Art der Nutzung fällt bei diesen vier Parametern heraus, wenn sich das Gebiet, in dem das Bauvorhaben stattfindet, eindeutig einem Gebietstyp nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) zuordnen lässt. In diesem Fall erfolgt die Beurteilung der Art der Nutzung allein nach der BauNVO. Demnach kann eine Nutzung zulässig sein, die bisher in der näheren Umgebung noch nicht vorkommt. Es muss aber betont werden, dass sich diese Vorschrift allein auf die Art der Nutzung bezieht, nicht auf die übrigen Parameter. Deren Zulässigkeit, insbesondere die des Maßes der Nutzung und der überbaubaren Fläche, wird immer nach der näheren Umgebung beurteilt. Es ist jedoch fast ausnahmslos der Fall, dass in Bauanträgen irrtümlicherweise als Maß der Nutzung auf die Obergrenzen der BauNVO zurück gegriffen wird. Je nach Bebauung in der Umgebung können aber geringere oder auch höhere Werte als Obergrenzen zum Tragen kommen.
Je einheitlicher ein vorhandenes Gebiet strukturiert ist, desto einfacher lässt sich ein neues Vorhaben beurteilen. Je vielfältiger jedoch die Bauformen und Nutzungen sind, desto schwerer fällt die Bestimmung eines Rahmens. In der Regel kann sich ein Neubau nicht auf sogenannte Ausreißer beziehen, beispielsweise auf einzelne über den Schnitt herausragende Bauhöhen oder einzelne, herausfallende Nutzungen. Bei Bauhöhen ist nicht die Geschossigkeit, sondern die absolute Gebäudehöhe (Trauf- und Firsthöhe) maßgebend. Bei den überbaubaren Flächen richtet sich das Maß nicht nach den in der Umgebung vorhandenen Grundflächenzahlen, sondern nach den tatsächlichen Gebäudeflächen, unabhängig von der Grundstücksgröße. Damit einher geht in der Regel die Einhaltung vorhandener Gebäudefluchten. Da diese im rückwärtigen Bereich weniger bestimmbar sind, wird als hintere Baugrenze, bei Wegfall von Ausreißern, die tiefste vorhandene Bebauung als Maß genommen. Dabei muss jedoch nach Hauptnutzungen und Nebennutzungen unterschieden werden. Mit dem Begriff "Bauweise" wird die offene oder geschlossene Bebauung gemeint, wie sie in §22 BauNVO definiert ist. Bei der offenen Bebauung handelt es sich um Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzel-, Doppelhäuser oder Hausgruppen; die Gesamtlänge eines Gebäudes, Doppelhauses oder einer Hausgruppe darf 50m nicht überschreiten. Bei der geschlossenen Bauweise werden Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand gebaut, wie zum Beispiel bei der innerstädtischen Blockrandbebauung.

Aus den Harburger Anzeigen und Nachrichten online:

Die Rede ist vom "B-Planverfahren Wilstorf 39", so der Verwaltungstitel. Für den ersten Bauabschnitt müssen die seit Jahren leer stehenden Werkstatt-Hallen der ehemaligen Automobilhandelsgesellschaft Ast an der Rönneburger Straße abgerissen werden. Weichen muss auch das Geschäftsgebäude an der Höpenstraße, das zurzeit vom Sonderpostenmarkt Sparfuxx gemietet ist. Auf einer Grundfläche von 3390 Quadratmetern sollen 127 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau entstehen. Vorgesehen sind vier viergeschossige sogenannte Kopfbauten. Dahinter liegen dann dreigeschossige Baukörper, die alle mit einem Staffelgeschoss versehen sind. Unter dem gesamten Baukörperkomplex wird eine Tiefgarage mit 109 Stellplätzen angelegt. Alle der geplanten alters- und familiengerechten Häuser sind für den barrierefreien Zugang mit Fahrstühlen ausgestattet.
Der an der Radickestraße gelegene Büro-Möbel-Discounter MC-Office ist von der Planung zunächst nicht betroffen. Er hat Bestandsschutz, solange der Betrieb dort läuft. Für den Fall, dass der Büro-Möbelmarkt irgendwann einmal das Gebäude aufgeben sollte, könnte dort der zweite Bauabschnitt umgesetzt werden. Angedacht sind dort drei langgezogene, zweigeschossige Häuserzeilen mit jeweils einem Staffelgeschoss sowie ein kürzeres, viergeschossiges Gebäude mit flachgeneigtem Dach direkt an der Radickestraße.
Bisher existiert das Projekt nur auf Lageplänen. Ein genauer Zeitrahmen steht noch nicht fest. "Wenn alles gut geht, könnte die Bauantragsreife im Herbst 2012 vorliegen", sagt Diplom-Ingenieur Jens Usadel vom Hamburger Planungsbüro KramerAlbrecht. Geklärt werden müssen nur noch Fragen wie Altlastenbeseitigung und Entwässerung. Fest steht: Sollte das Wohnprojekt realisiert werden, wird es keine Gewerbeflächen mehr geben.

Artikel und Seiten zu dem Thema:
http://www.hamburg.de/harburg/bebauungsplaene/3122304/wilstorf-39.html
http://www.han-online.de/Harburg-Stadt/article84347/Wohnpark-fuer-Wilstorf.html

 


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Donnerstag, 24. November 2011

Röttinger-Kaserne - Das Bebauungsplangebiet NF 66




Neugraben-Fischbek

Auf dem Gelände der ehemaligen Röttiger Kaserne in Neugraben-Fischbek (B-Plan NF 66) sollen nun fast doppelt so viele Häuser gebaut werden wie ursprünglich geplant.

Für die neue, verdichtete Planung, gibt es jetzt auch eine offizielle Senatsentscheidung, wobei noch vor wenigen Tagen in der Sitzung der Senatskommission für Stadtentwicklung nicht alle Behördenvertreter für die dichtere Bebauung stimmten, so die Vertreter von Wirtschaftsbehörde und Sportamt/Innenbehörde. "Aber wir wissen, dass der Wohnungsbau für die Stadt höchste Priorität hat. Und wir wollen dem Wohnungsbau nicht im Wege stehen", sagt Frank Reschreiter, Sprecher der Behörde für Inneres und Sport. Und die Wirtschaftsbehörde musste hinnehmen, dass auf dem Kasernengelände, entlang der Cuxhavener Straße, anstelle von Geschäftshäusern nun Mehrfamilienhäuser mit 174 Wohneinheiten entstehen sollen. Gegen die Verdichtung formiert sich nach Angaben des stellvertretenden CDU-Fraktionsvorsitzenden Rainer Bliefernicht bereits eine Gruppe, die ein Bürgerbegehren anstrebt. Anfang Dezember wolle sich die Gruppe öffentlich vorstellen.
Das Immobilienmanagement der Finanzbehörde hatte nach einer Änderung der laufenden Planung verlangt, um - wie berichtet - durch Verdichtung auf 774 Wohneinheiten die Erschließungskosten auf 18 000 Euro pro Wohneinheit zu drücken. Die bisherige von allen Fraktionen in Stadtplanungsausschuss und Bezirksversammlung abgestimmte Planung sah größere Grundstücke, mehr Grün und nur 450 Wohneinheiten vor. Von einem höherwertigen Wohnquartier am Rand der Fischbeker Heide war die Rede.
Die Erschließung des 55 Hektar großen Kasernengeländes südlich der Cuxhavener Straße hätten dann mit dem Abriss alter Substanz dem Aufbau neuer Straßen, Wege, Plätze sowie Ver- und Entsorgungsleitungen laut Finanzbehörde bei 30 000 Euro pro Wohneinheit gelegen. Das sei zu viel.

Gegen die Stimmen der Opposition, mit der Einstimmen-Mehrheit der SPD im Stadtplanungsausschuss und in der Bezirksversammlung, bekam das Harburger Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung kürzlich den Auftrag, die Planung entsprechend der Verdichtungsziele umzusetzen. Und mit der Senatsentscheidung ist der Auftrag nun auch der offiziell erteilt. Harburgs Baudezernent Jörg Heinrich Penner: "Auf der bisher für Wohnungsbau vorgesehenen Fläche sollen nun 600 statt der 450 Wohneinheiten entstehen. Und zusätzlich ist Mehrgeschosswohnungsbau entlang der Cuxhavener Straße mit 174 Wohneinheiten vorgesehen." Beschlossen ist damit auch das Ende des Sportplatzes auf dem ehemaligen Bundeswehrgelände. Er soll Freizeitgelände und zugleich Sickerfeld für Regenwasser werden, das von den Grundstücken abgeleitet muss. Ohne Sportplatz gibt es auch keine Verpflichtung, das Wohngebiet mit einem Lärmschutzwall abzutrennen, was wiederum Platz für den Bau von vier Häusern schafft.
Gegner der Verdichtung befürchten nun, dass der Bezirk Harburg die Menschen verliert, die bereit sind, für Grundstück und Haus etwas mehr Geld auszugeben. "Sie werden weiter ins Umland abwandern und dort ihre Steuern bezahlen", sagt Rainer Bliefernicht (CDU). Und was ihn besonders an der Verdichtung stört, ist der fehlende Platz für Kinder. "Sie müssen auf der Straße oder in irgendwelchen dunklen Ecken spielen. Es ist bedauerlich, dass in Hamburg wieder am tatsächlichen Bedarf vorbei geplant wird. Und es würde doch Sinn machen, mehr Flächen für Wohnungsbau auszuweisen. Dann würden auch die Grundstückspreise sinken." Nach den Worten von Bliefernicht wird die CDU die künftigen Betreiber eines Bürgerbegehrens beratend unterstützen. Bei allem drohenden Widerstand könnte der Senat dem Bezirk durch sein Evokationsrecht letztlich die Planungsgewalt entziehen.
Die Senatskommission für Stadtentwicklung gab auch grünes Licht für die Entwicklung des B-Plans Neuland 23, Ansiedlung von Logistikunternehmen am Autobahnanschluss Hamburg-Harburg der A1. Bereits im vierten Quartal 2013 soll der Plan die Vorweg-Genehmigungs-reife erhalten.

Landschaftsprogrammänderung (Röttiger-Kaserne)
Aus der Niederschrift des Stadtplanungsausschusses v. 29.09.2011




- Sachstandsbericht durch die Verwaltung, Finanzbehörde Immobilienmanagement und Gutachter
- Ergebnis des Interessenbekundungsverfahrens zum Nahversorgungs-Zentrum
- Beschluss des Stadtplanungsausschusses zum weiteren Verfahren

Herr Penner erinnert an den Konflikt zwischen dem Bezirksversammlungsbeschluss, im Gebiet Neugraben-Fischbek 66 maximal 450 Wohneinheiten zu schaffen, und dem An-sinnen der Fachbehörde eine größere Verdichtung vorzunehmen. Er erläutert dann das Instrument „Strategisches Flächenmanagement", das möglichst frühzeitig Konflikte der Fachbehörden untereinander und auch zwischen Fachbehörden und Bezirken lösen sollte. Eine nächste Stufe der „Konfliktbewältigung" wäre die Behandlung in der Senatskommission für Stadtentwicklung und schließlich die der Evokation durch den Senat, die in diesem Fall bereits drohte. Insofern sei versucht worden, eine Lösung herbeizuführen. In diesem Zusammenhang seien unterschiedliche Varianten erarbeitet worden, die heute vorgestellt würden.




Frau Nikodem bezieht sich auf die Grobabstimmung des Bebauungsplanes mit 450 Wohneinheiten und teilt mit, dass die Erschließungskosten für diese Konzeption etwa 30.000 € / Wohneinheit betragen würden und damit weit über die Kosten anderer Be-bauungspläne hinausgingen. Neben politischen Sichtweisen habe auch dies zu einer neuen Betrachtung der Bebauung geführt. Dann berichtet sie mit Hilfe eine Beamer-Präsentation über die laufenden Aktivitäten (Rückbau von Gebäuden, Erschließung, Ausweichquartier für Eulen) auf dem Gelände der ehemaligen Röttiger-Kaserne. Die Kampfmittelsondierung werde in Kürze beginnen.
Auf Herrn Penners Ausführungen kommend gibt sie zum Strategischen Flächenmana-gement bekannt, dass eine Lenkungsgruppe (Bezirksamtsleiter oder Vertreter, Senats-kanzlei, Behörde für Wirtschaft, Verkehr und Innovation (BWVI),

Behörde für Stadtentcklung und Umwelt (BSU) sowie Finanzbehörde Immobilienmanagement (FB Imm)) im Mai 2011 getagt habe



Der vorliegende Bebauungsplanentwurf mit 450 Wohneinheiten werde im Rahmen eines eng terminierten Projektprozesses überarbeitet, der Ende Oktober 2011 mit dem Ziel einer Nachverdichtung auf mindestens 570 Wohneinheiten (südlich des vorgesehenen Gewerbegebietes) abgeschlossen werden solle, dies allerdings unter Beibehaltung des ursprünglichen Entwurfskonzeptes und mit der gewahrten Zielsetzung eines hochwertigen Wohngebietes.
Dazu seien folgende Rahmenbedingungen erhoben und der neuen Konzeption zu Grunde gelegt worden:
- Überprüfung der Versickerungsfähigkeit der bisher vorgesehenen Sportaußenfläche mit dem Ziel, die Verlegung der Retentionsfläche aus dem „Inneren" des Plangebietes dorthin vorzunehmen.
- Lärmtechnische Überprüfung, inwieweit Wohnen (statt der hier bisher vorgesehenen gewerblichen Nutzung) direkt an der B 73 möglich sei.
- Entwicklung möglicher Nachverdichtungsvarianten.
Herr Löhrs stellt mit einer Beamer-Präsentation die in mehreren Sitzungen erarbeiteten drei Nachverdichtungsvarianten im Bebauungsplangebiet NF 66 vor.
Die in der bisherigen Funktionsplanung entwickelten Baufelder seien optimiert und in ei-nigen Bereichen durch Integration von Geschosswohnungsbau nachverdichtet worden. Einige Flächen seien durch die Verlagerung der Retentionsfläche und den Verzicht auf den Sportplatz sowie durch die Aufgabe der Gewerbenutzung (in 2 Varianten) zusätzlich für Wohnbebauung vorgesehen worden. Grundsätzlich nähme die Verdichtung von Nord (B 73) nach Süd (Naturschutzgebiet) ab und die Struktur mit ihren Baufeldern und der Grunderschließung sei überwiegend gleich geblieben.
Variante A: 660 Wohneinheiten, südlich des vorgesehenen Gewerbegebietes, Retenti-onsfläche auf dem ehemaligen Sportplatz, Kostenansatz für die Erschließung ca. 20.000 €/Wohneinheit.
Variante B: 580 Wohneinheiten, südlich des vorgesehenen Gewerbegebietes und 170 Wohneinheiten statt des Gewerbegebietes. Somit insgesamt 750 Wohneinheiten. Erhalt der Sportplatzfläche. Kostenansatz für die Erschließung ca. 22.000 €/Wohneinheit.
Variante C: 660 Wohneinheiten, südlich des vorgesehenen Gewerbegebietes. Zusätzlich im bisher vorgesehenen Gewerbegebiet 170 Wohneinheiten. Diese Variante zeige die maximal mögliche Ausnutzung der Bebauungsfläche mit insgesamt 830 Wohneinheiten auf. Auch hier Wegfall der Sportplatzfläche.
Anschließend teilt Herr Penner mit, dass die Lenkungsgruppe die Variante C favorisiert habe und geht auf die dem Bezirk wichtigen Punkte ein. Allerdings habe man aufgrund der Vorgaben reagieren müssen und er stellt eine Alternativlösung auf Basis der Variante C als Kompromiss mit insgesamt 768 Wohneinheiten wie folgt dar:
- Aufrechterhaltung einer Spiel- und Freizeitnutzung zwischen Uwe-Seeler-Halle und künftiger Retentionsfläche, jedoch kleiner als der ehemalige Sportplatz, ausgewiesen als öffentliche Grünanlage und nur geeignet für Freizeitsport. Dadurch werde der kostenintensive Lärmschutzwall zur Wohnbebauung hin entbehrlich und die Retenti-onsfläche etwas kleiner. Das Sportamt sehe für eine vollwertige Sportplatzanlage (6 Mio. € Kosten) keine Notwendigkeit, da aus dessen Sicht für die Einwohnerzahl des Süderelberaumes rechnerisch und auch perspektivisch genügend Sportplatzfläche vorhanden sei.
- Ersatz der Gewerbefläche entlang der B 73 zu Gunsten von Geschosswohnungsbau. 
- Im Südwesten und Südosten der Sammelringstraße sollten – wie in den bereits früher im Stadtplanungsausschuss vorgestellten Planfassungen – wieder Reihenhäuser vorgesehen werden. In den Varianten A, B und C würden hier anstelle von Reihenhäusern Geschosswohnungen dargestellt. Dieses sei zwar in der Vermarktung als äußerst problematisch angesehen, aber in den Verhandlungen mit den Fachbehörden zugestanden worden, um überhaupt eine von der Finanzbehörde gewünschte Erhöhung der Wohneinheitenzahl zu erreichen. In der Variante C habe man nun bessere Lösungen für zusätzlichen Geschosswohnungsbau gefunden.



Herr Fischer erklärt, dass die CDU-Fraktion dieser Kompromissvariante nicht zustimmen werde und weiterhin die Erstellung von max. 450 Wohneinheiten südlich der vorgesehenen Gewerbefläche verfolgen würde. Wohnbebauung statt des Gewerberiegels an der B 73 könne sie jedoch mittragen. Allerdings müsse eine Vermarktungskonzeption entwickelt werden. Er macht deutlich, dass das Argument Erschließungskosten für die CDU-Fraktion keine Rolle spielen würde, da
- die Grundstückbewertung im Einfamilienhausbereich nicht auf die Höhe der Erschlie-ßungskosten fuße,
- die Herrichtung von Konversionsflächen für Wohnungsbau grundsätzlich sehr kosten-intensiv sei, und darüber Kenntnis bestehen würde.
- dies das einzige Gebiet sei, in dem für den Bezirk Harburg so wichtiger städtebaulich hochwertiger Wohnungsbau möglich sei und bei „highlight’s" die Preisspanne entsprechend höher anzusetzen wäre.
Im Weiteren bemängelt Herr Fischer den geplanten Wegfall der Sportplatzfläche und weist darauf hin, dass auch der Geschäftsführer des Hamburger Fußballverbandes dringend Wert auf den Bau des Sportplatzes legen würde und dieser im Hinblick auf die Entwicklung des Süderelberaumes dringend erforderlich sei. Außerdem sei es nicht tragbar, die Zufahrt für die weiterhin genutzte „Uwe-Seeler-Halle" durch das neue Wohngebiet erfolgen zu lassen. Diese müsse direkt von der B 73 anfahrbei sein.
Ansonsten zeigt er sich äußerst verwundert über die Gründung von Lenkungsgruppen ohne Einbeziehung der für Bebauungspläne federführenden Bezirksversammlung und verweist auf die gesetzliche Regelung, die hier umgangen worden sei.
Herr Beeken führt aus, dass die SPD-Fraktion ebenso hochwertigen Wohnungsbau wünschen würde. Es müssten jedoch Bedarfe erkannt und fortentwickelt werden, insbe-sondere im Hinblick auf die bereits gemachten Erfahrungen zu dem Bebauungsplanentwurf Neugraben-Fischbek 15 bis hin zum heutigen Bebauungsplan NF 65. Dann macht er darauf aufmerksam, dass schneller Handlungsbedarf bestehen würde und aus diesem Grunde die erst heute detaillierte Darstellung akzeptiert werde. Die Vermarktung insgesamt müsse intensiv betrachtet werden und entsprechend seien die Pläne bedarfsorientiert zu gestalten. Die von Herrn Penner dargestellte Kompromissvariante sei für die SPD-Fraktion ein gangbarer Weg. Aus seiner Sicht sei auch Wohnungsbau anstelle des vorgesehenen Gewerberiegels zu favorisieren. Auch er bedaure die Aufgabe der ursprünglich geplanten Sportplatzfläche, allerdings bliebe eine Fläche für Freizeitsport erhalten, und anstelle des Lärmschutzwalls würden Stadtvillen entstehen können. Insgesamt würde trotz der Verdichtung ein hochwertiges Wohnquartier entstehen.
Daraufhin zitiert Herr Fischer Aussagen der SPD-Fraktion im Ortsausschuss Süderelbe vom 09.12.2004 sowie aus einer seinerzeitigen Verabredung zwischen der SPD-Fraktion und Gemeinderatsfraktion Neu Wulmstorf vom 12.01.2005 bezüglich ihrer Haltung, auf dem Gelände der Röttiger-Kaserne 450-500 Wohneinheiten im hochwertigen Segment zu schaffen sowie einen Sportplatz festzusetzen.
Herr Beeken erwidert, dass sich die Situation seit damals erheblich verändert habe und den Anforderungen der Bevölkerung Rechnung getragen werden müsse.
Herr Preuß kritisiert die Anhebung der Wohneinheitenzahl und erinnert an die Woh-nungsbaukonferenz, in der deutlich gemacht worden sei, dass das Angebot im






Süderelbebereich nicht mit der Nachfrage kompatibel sei. Mit der neuen Planung werde das bestehende Missverhältnis zusätzlich erweitert. Insofern werde die GAL-Fraktion den vorgestellten Varianten nicht zustimmen.
Herr Rosenberger schließt sich den Ausführungen von Herrn Preuß an.
Herr Duenbostel gibt bekannt, dass er eine Mischung aus preiswertem und teurerem Wohnungsbau für das soziale Zusammenleben in einer Stadt bevorzugen würde.
Herr Bliefernicht stellt den Antrag, den Beschluss zum weiteren Verfahren zu vertagen. Der Antrag wird mehrheitlich abgelehnt.
Nach kontroverser Diskussion beschließt der Ausschuss mehrheitlich die von Herrn Penner vorgestellte Kompromisslösung weiter zu verfolgen.
Herr Preuß kündigt an, dieses Thema für die Tagesordnung der Bezirksversammlung als strittig anzumelden.




Antrag der SPD-Fraktion (Drs. XIX/227)
Betr.: Röttiger-Kaserne – Bebauungsplanverfahren Neugraben/Fischbek 66





Frau Nikodem erinnert eingangs an das erste Interessenbekundungsverfahren in Bezug auf die Bestandsbauten der Röttiger-Kaserne mit wenig zielführenden Ergebnissen, das in der Sitzung des Stadtplanungsausschusses vom 28.01.2010 vorgestellt worden sei. Unter Zuhilfenahme einer Beamer-Präsentation erläutert Frau Nikodem den aktuellen Sachstand zum erneut durchgeführten Interessenbekundungsverfahren. In der Veröffentlichung sei als Vorgabe angegeben worden: Darlegung eines Nutzungskonzeptes bei weitgehendem Erhalt der Bestandsgebäude, Benennung des Kaufpreises. In den eingegangenen Angeboten seien Nahversorgung, Einzelhandel, Gastronomie, KITA, betreutes Wohnen, Arztpraxen, Wohnen, Büros, usw. als mögliche Nutzungsbausteine genannt worden. Zurzeit würden die Angebote ausgewertet, und im weiteren Vorgehen würden die Interessenten zur Abgabe von verbindlichen Angeboten aufgefordert. Dann erfolgt eine abschließende Bewertung der Angebote nach noch endgültig zu erstellenden Kriterien durch den Bezirk und die Finanzbehörde. Folgen würden dann Gespräche mit den entsprechenden Interessenten, eine anschließende Vorstellung im Stadtplanungsausschuss und eine Auswahl eines Konzeptes in Verbindung mit einer Anhandgabe zur weiteren Planung an den einen Investor.
Herr Fischer fordert die Finanzbehörde auf, dass die Bezirksversammlung an der Erstellung der Kriterien beteiligt werde.
Herr von Ladiges geht auf die bisherige Befassung ein und erinnert an die Sitzung des Stadtplanungsausschusses vom Januar 2011, in der bereits u. a. auf die Einrichtung eines kleinen Nahversorgungszentrums (ca. 2500 m² Verkaufsfläche) mit zusätzlichen Dienstleistungsbetrieben hingewiesen worden sei. Somit würde bereits ein Kriterienkatalog bestehen.
Der Ausschuss nimmt Kenntnis.
Der Antrag verbleibt im Ausschuss.




(Die Beamer-Präsentationen liegen den Fraktionen vor.)





Antrag

des Abgeordneten Ronald Preuß und GAL-Fraktion




Betr.: Expertenanhörung zum Bebauungsplan NF 66




Nach aktuellen Überlegungen und Beschlüssen der Mehrheitsfraktion in Harburg soll der

Bebauungsplan NF 66 (Röttiger-Kaserne) von 450 auf rd. 768 Wohneinheiten erweitert und

verdichtet werden. In einem Zwischenbericht zur Entwicklung des Wohnungsmarkts im

Bezirk Harburg, hat das Institut empirica zur Wohnungsbaukonferenz Zahlen für 3

Teilgebiete vorgelegt, die für Süderelbe bereits einen deutlichen Angebotsüberhang im Jahr

2015 beinhalten.

Wer die zusätzlichen Wohnungen auf dem Gelände der ehemaligen Röttiger-Kaserne bauen

soll, wer sie mieten oder kaufen soll und wann eine vollständige Umsetzung zu erwarten ist,

blieb bislang offen. Auch die Angebotsüberschneidung bzw. Konkurrenz mit NF 65

(Elbmosaik) lässt Zweifel an der Marktgängigkeit der SPD-Planungen aufkommen.




Die Bezirksversammlung möge beschließen:




Der Vorsitzende der Bezirksversammlung wird gebeten, eine Expertenanhörung zum B-Plan

NF 66 durchzuführen, in der insbesondere die Wohnungsmarksituation im Gebiet Süderelbe

und die potentielle Marktgängigkeit der neuen NF 66-Planungen untersucht werden soll.

Jede Fraktion der Bezirksversammlung erhält das Vorschlagsrecht für jeweils 2 Experten.

Harburg, 05.10.2011

Ronald Preuß

GAL-Fraktionsvorsitzender

f.d.

Was sind Konversionsflächen und wo findet man sie in Hamburg?




Konversion (Stadtplanung)

Hierbei kann es sich je nach Lage um eine bauliche Wiedernutzung (Inwertsetzung) oder um eine freiräumliche Folgenutzung (Revitalisierung) handeln. Im Rahmen der Innenentwicklung der Städte steht die Wiedernutzbarmachung von Flächen und soweit möglich auch von Hochbauten im Vordergrund. Es ist aber durchaus auch in dicht bebauter Umgebung die Anlage eines Stadtteilparks angemessen.

Gebäude

Die Nutzungsänderung von Gebäuden nach einer Sanierung stellt eine Form der Konversion dar. Als typisches Beispiel hierfür stehen ehemalige Kasernengebäude, die insbesondere in Deutschland nach dem Abzug der Besatzungsmächte zeitweise ungenutzt, also leer standen.
Eine gelungene Umnutzung dieses Gebäudetyps stellt insbesondere dessen Umwandlung in eine öffentliche Nutzung dar, wie zum Beispiel für das Amtsgericht in Brandenburg, die Universität in Freiburg im Breisgau, die Marbachshöhe in Kassel, das Europaviertel in Wiesbaden oder die Panzerhalle im französischen Viertel in Tübingen.

Planungsrechtliche Aspekte

Militärische Flächen unterliegen nicht der Planungshoheit der Gemeinde und können daher nicht einfach durch einen Bebauungsplan überplant werden. Zuvor ist zur Freigabe der Liegenschaft eine Abgabeerklärung des Bundesministers der Verteidigung erforderlich; erst danach erfolgt der Wechsel (zurück) zur kommunalen Planungshoheit.

Kommentar


Seit dem Ende des Kalten Krieges und dem Mauerfall vor gut 22 Jahren ist die Bundeswehr auf dem Rückzug. Und mit ihr aller militärischer Immobilienbestand. 2003 packte Hamburgs Hausbrigade, die Panzergrenadierbrigade 7, ihre Sachen in der Röttiger-Kaserne in Fischbek, und Ende Mai 2004 hatte der Führungsstab nach Abwicklung aller organisatorischen Dinge, 45 Jahre nach Arbeitsbeginn 1959, das Licht auf dem 57 Hektar großen Gelände und in den Kasernenbauten südlich der Cuxhavener Straße für immer ausgeschaltet.
Hamburg übernahm das Kasernengelände vom Bund, und der Bezirk Harburg machte sich mit Baudezernat und Stadtplanungsausschuss an die Arbeit, sich eine neue Nutzung für das frei werdende Militärgelände am Rand der Fischbeker Heide zu überlegen. Der Bebauungsplan-Entwurf Neugraben-Fischbek 66 war dann den Bewohnern des Süderelberaums am 26. November 2009 in der Schule Ohrnsweg vorgestellt worden. 450 Wohneinheiten in Stadtvillen, Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern sah das Konzept vor, und die Bürger stimmten der weiteren Planentwicklung auf dieser Basis zu. Nun möchte die Finanzbehörde fast die doppelte Bebauung auf dem Gelände realisieren, um die hohen Erschließungskosten des Geländes auf eine größere Anzahl Grundstückskäufer zu verteilen.
Unmut gegen diese Art der Verdichtung ist verständlich. Und ein Bürgerbegehren könnte die Planung vielleicht auch noch zu einer notwendigen Kompromisslösung führen.




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