B-Plan Wilstorf 39

Öffentliche Plandiskussion zum Bebauungsplan-Entwurf Wilstorf 39

"Rönneburg Park"

neue Wohnnutzung zur alters- und familiengerechten Innenentwicklung

Der Stadtplanungsausschuss der Bezirksversammlung Harburg hatte am Montag, den 21. November 2011 um 19:30 Uhr in den Großen Saal des Harburger Rathauses geladen, um den Plan öffentlich zu diskutieren.

Der neue B-Plan sieht die Ausweisung von Wohnbauflächen im Bereich der Höpenstraße / Rönneburger Straße, Radickestraße vor. 

Lage des Bebauungsplangebiets Wilstorf 39 (Bild: Bezirksamt Harburg - Stadtplanung)

Ziel sei die Aufwertung und Neuordnung des teils brachliegenden, ehemals überwiegend gewerblich genutzten Areals mit 2,4 ha, als attraktiver Wohnstandort für Rönneburg und die Harmonisierung der Nutzung mit den angrenzenden Wohn- und Grünbereichen.

Die Stadtteile Wilstorf/Rönneburg gehören zum begehrten Harburger Teilraum II, für den das Marktforschungsunternehmen Empirica aus Berlin bei der Wohnbaukonferenz im September einen Nachfrageüberhang von 3:1 herausgestellt hatte.

Um die hohe Nachfrage in diesem Stadtteil zu bedienen, sollen im ersten Bauabschnitt die bestehenden Gebäude auf dem Gelände, bis auf die Wohngebäude an der Rönneburger Straße, abgerissen und durch vier Gebäudezeilen (dreigeschossig+Staffelgeschoss) mit, zur Rönneburger Straße hin gelegenen 4-geschossigen Kopfbauten ersetzt werden. Dazu wird es quer zur Straße in die Tiefe erschlossen.

Hier sollen 144 seniorengerechte und generationsübergreifend genutzte Wohneinheiten mit Wohnungsgrößen zwischen 16m² und 75m² Größe entstehen. Die Häuser sollen über Fahrstühle und Tiefgaragenzugänge verfügen.

Mindestens 30% der Wohnungen werden Transferleistungsempfängern zur Verfügung stehen (ca. 35 Wohneinheiten entstehen also im Wege des öffentlich geförderten Wohnungsbaus.)  

Der ehemalige B-Plan Wilstorf 13 aus dem Jahr 1986 wird in Form eines allgemeinen B-Plans als allgemeines Wohngebiet überplant, da die vorhandenen Gewerbeflächen nicht mehr marktgängig, und bereits gem. des bestehenden B-Plans nicht mehr zulässig sind, da sie keinen Nahversorgungseinzelhandel darstellen (nur noch Bestandsschutz).

Der zugrundeliegende Flächennutzungsplan stammt aus dem Jahr 1997, das Landschaftsprogramm ebenfalls, es stellt die Fläche als "Gartenbezogenes Wohnen" dar.

Die Auswertung dieser Plandiskussion wird in einer der nächsten Sitzungen des Stadtplanungsausschusses stattfinden.

Auf der Grundlage der vorangegangenen Auswertungen wird ein Bebauungsplanentwurf mit Gesetzestext und Begründung erstellt. Dieser Entwurf wird mit allen Behörden und Trägern öffentlicher Belange abgestimmt.

Danach wird der Bebauungsplan als Entwurf einen Monat im Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung des Bezirksamts ausliegen. Die öffentliche Auslegung wird im Amtsblatt und im Internet angekündigt.

Geodaten belegen die Gebietsprägung:

Die Siedlungsstruktur ist eher kleinteilig und sehr homogen geprägt von Doppel- und Einzelhäusern mit langen Gärten in den rückwärtigen Grundstücksbereichen.

Alle Bilder können Sie durch Anklicken auf Bildschirmgröße bringen.

 

Tischvorlage des Stadtplanungsausschusses v.24.11.2011 li. mit Funktionsplan der Anlage re.

Erste Probleme können sich hinsichtlich folgender Punkte ergeben:

 1. Infrastruktur / Parken

reichen die vorhandenen Infrastrukturen und Verkehrswege insbesondere die herzustellenden Parkflächen für die hohe Zahl an Wohneienheiten aus? Auf 144 Wohneinheiten sollen gem. des Schlüssels von 0,8 nur 115 Tiefgaragen Stellplätze geschaffen werden. Das diese kostenpflichtig sind, befürchten viele der Anwohner ein Parkchaos in der Rönneburger- und der Höpenstraße.

 2.  Einfügen der Baukörper

fügen sich die massiven 4-geschossigen Baukörper mit den schmalen 3-geschossigen Anbauten tatsächlich harmonisch in die prägende und kleinteilige Siedlungsstruktur des Stadtteils ein? Zum Begriff des "Einfügens" s.u.

 3. Umsetzbarkeit auch ohne Baustufe II

Ist "gartenbezogenes Wohnen" in Baustufe I überhaupt möglich, ohne dass vorher der bestehende Möbelmarkt abgerissen und Platz für die avisierten Grün- und Verrieselungsflächen geschaffen wird?

4. Entwässerung

Zu welchem Ergebnis wird ein noch zu erstellendes Entwässerungsgutachten kommen? Da der Boden auf dem besagten Grundstück eine Mergelschicht führt, ist eine Versickerung nicht ohne Probleme möglich. Vorfluter müssen eingerichtet werden, gleichzeitig muß auch der See im gegenüberliegenden Rönneburger Park ableiten können, der ebenfalls ein Vorfluter ist.  

5. Tiefgaragenzufahrt

Die Tiefgarageneinfahrt soll nun von der Rönneburger Straße aus zwischen den 4 Wohnblöcken entstehen.

Anwohner befürchten hier eine Zunahme des Verkehrs, des Lärms durch evtl. Tore, sowie starke Behinderungen durch die in den Straßen geparkten Fahrzeuge.

Flyer der Veranstaltung

Aus der Niederschrift des Stadtplanungsausschusses über die 07. Sitzung des Stadtplanungsausschusses in der 19. Amtsperiode

15.09.2011 im großen Sitzungssaal des Harburger Rathauses, Harburger Rathausplatz 1

1. Bebauungsplanentwurf Wilstorf 39 (Rönneburger Straße)

- Darstellung des Entwurfs durch Verwaltung und Planungsbüro

- Zustimmung zur Einleitung des Verfahrens

- Beschluss zur Durchführung einer Öffentlichen Plandiskussion

Frau Danne stellt den grobabgestimmten Bebauungsplan-Vorentwurf Wilstorf 39 (Rönneburger Straße) mit zwei möglichen Varianten in Anlehnung an die mit der Tages-ordnung verschickte Unterlage vom 05.09.2011 vor. Sie geht ausführlich auf die Lage und Grenzen des Plangebietes ein und beschreibt den Planungsanlass und das Planungsziel. Weiterhin macht sie auf die Festsetzung in dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Wilstorf13/Rönneburg 22 aufmerksam. Zurzeit sei für das gesamte Plangebiet zweigeschossiges Gewerbegebiet (GE II) mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,6 ausgewiesen. Entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenze sei eine 6 m und 2,5 m breite Fläche mit Anpflanzgebot für Bäume und Sträucher festgesetzt. Außerdem bestehe im Süden, entlang der Grundstücksgrenze 1296 ein Erhaltungsgebot für Bäume und Sträucher. Im Flächennutzungsplan würden für das Plangebiet Wohnbauflächen dargestellt. Hinsichtlich des Landschaftsprogramms werde für das Plangebiet „Gartenbezogenes Wohnen" und in der Fachkarte Arten und Biotopschutz „Offene Wohnbebauung mit artenreichen Biotopelementen" aufgezeigt. Somit sei eine Flächennutzungsplanänderung nicht erforderlich.

Anschließend verweist Frau Danne auf das in der Sitzung des Stadtplanungsausschusses vom 30.06.2011 vorgestellte Planungskonzept und teilt mit, dass beide Bereiche (Geschosswohnungsbau mit 144 Wohneinheiten; Reihenhäuser ca. 20 Wohneinheiten) als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen würden und zusammen eine Bruttogeschossfläche (BGF) von ca. 16.200 m² hätten, von dem der Anteil der Reihenhäuser bei 3700 m² liegen würde. Die geplante GRZ liege für den Geschosswohnungsbau bei 0,4 und für den Bereich der Reihenhäuser bei 0,3.

Zwischenzeitlich sei ein Landschaftsarchitekturbüro beauftragt worden, um eine Bestandsaufnahme der wichtigen bekannten Umweltinformationen zusammenzutragen.

Dann gibt Frau Danne bekannt, dass auch der Wohnungsbaukoordinator das Vorhaben begrüßen würde und weist auf die Zielsetzung des Senats hin, der einen Anteil von 30 %igem öffentlich gefördertem Mietwohnungsbau fordere. Über die Einhaltung dieser Anforderung seien der Investor und auch der Architekt informiert.

Weiterhin teilt Frau Danne mit, dass diverse Gutachten zu erstellen seien. Eines für die Entwässerung, da aufgrund der Bodenbeschaffenheit auf der Fläche keine Versicke-rungsmöglichkeit gegeben sei. Ferner eines im Hinblick auf das Verkehrsaufkommen (Abwicklung des Zu- und Abfahrtverkehrs) sowie der Luft-und Lärmbelastung durch zu-sätzliches Verkehrsaufkommen in Abhängigkeit von zu erwartenden Verkehrsmengen. Auch seien im Bereich der Winsener Straße 57 (ehem. Eigenverbrauchstankstelle) Bo-densondierungen notwendig, da mit Altlasten zu rechnen sei. Letztendlich müssten auch die Fledermäuse kartiert werden.

Im Anschluss geht Frau Danne auf die für das Grundstück herrschenden Eigentumsver-hältnisse ein und macht deutlich, dass der vorhandene Möbelmarkt noch ca. 10 – 15 Jahre betrieben werden solle. Somit stünde dieser Grundstücksbereich kurzfristig nicht zur Verfügung. Als Bebauungsplanalternative sei an dieser Stelle die Möglichkeit gegeben, ein größeres Baufeld mit einer Festsetzung „2geschossig plus Staffel" auszuweisen und von der detaillierten Reihenhausbebauung abzuweichen. Die Erschließung und die Art der Bebauung seien dann nicht definiert.

Auf Nachfrage, ob auf den Flurstücken 2009 und 3084 die Ausweisung Gewerbegebiet beibehalten werden könnte entgegnet Herr Ranft, dass dies nicht möglich sei: Denn daraus würde sich ein planungsrechtliches Problem ergeben und der Wohnungsbau in unmittelbarer Nähe einer Gewerbegebietsausweisung, die immissionsschutzrechtlich unzureichend gegliedert sei, könne nicht festgesetzt und die Planungen müssten möglicherweise eingestellt werden. Daher sei die mit der Behörde für Wirtschaft, Verkehr und Innovation (BWVI) einvernehmlich abgestimmte Überplanung des gesamten Gebiets in Wohngebiet empfehlenswert und er würde von einem Rücktritt dieser Vorgehensweise abraten.

Herr Penner schlägt vor, die erste Variante zu favorisieren, da der Stadtplanungsausschuss bei Beschluss der Variante zwei auf die Art und Weise der Bebauung später keinen Einfluss mehr hätte.

Nach kurzer Diskussion und der Beantwortung von Verständnisfragen entscheidet der Ausschuss, dass eine bauliche Abstufung von den vorhandenen eingeschossigen Rei-henhäusern im Osten über die vorgesehenen zweigeschossigen Reihenhauszeilen auf dem Gelände des bestehenden Möbelmarktes zu den Zeilen mit drei Geschossen und den viergeschossigen Kopfbauten an der Rönneburger Straße geschaffen werden solle (Variante 1). Mit dieser Maßgabe beschließt der Ausschuss einstimmig die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens auf der Grundalge von § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).

Weiterhin beschließt der Ausschuss die Durchführung einer Öffentlichen Plandiskussion am 21.11.2011 ohne Vorstellung der Variante 2 (zweigeschossige Flächenausweisung auf den Flurstücken 2009 und 3084).

5. Was besagt das Gebot des "Einfügens" ?

§ 34 Baugesetzbuch ist die maßgebende, in Deutschland bundesweit gültige Vorschrift für Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich, also außerhalb von Bebauungsplangebieten. Das wichtigste Prinzip dieser Vorschrift ist das Einfügungsgebot.

Wenn die grundsätzliche Feststellung getroffen ist, dass Baurecht besteht und die Erschließung (Verkehrsanschluss, Wasser, Abwasser, Energie) gesichert ist, prüft die Baubehörde, ob sich das Bauvorhaben im Sinne des §34 BauGB in die nähere Umgebung einfügt. Der dabei zu prüfende Sachverhalt ist den meisten Laien und oft auch vielen Architekten nicht ganz klar. Die Begriffe "nähere Umgebung" und "einfügen" sind nicht eindeutig geklärt und können nur mit Hilfe der umfangreichen Kommentierungen eingegrenzt werden.

Auf den Begriff "nähere Umgebung" geht das Gesetz nicht näher ein; die "Einfügung" wird zumindest auf vier Parameter eingegrenzt, nämlich die Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe et cetera), das Maß der Nutzung (Kubatur, Bauhöhen), die Bauweise (offen oder geschlossen) und die überbaute Fläche.

Die nähere Umgebung als Rahmen für die Art der Nutzung fällt bei diesen vier Parametern heraus, wenn sich das Gebiet, in dem das Bauvorhaben stattfindet, eindeutig einem Gebietstyp nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) zuordnen lässt. In diesem Fall erfolgt die Beurteilung der Art der Nutzung allein nach der BauNVO. Demnach kann eine Nutzung zulässig sein, die bisher in der näheren Umgebung noch nicht vorkommt. Es muss aber betont werden, dass sich diese Vorschrift allein auf die Art der Nutzung bezieht, nicht auf die übrigen Parameter. Deren Zulässigkeit, insbesondere die des Maßes der Nutzung und der überbaubaren Fläche, wird immer nach der näheren Umgebung beurteilt. Es ist jedoch fast ausnahmslos der Fall, dass in Bauanträgen irrtümlicherweise als Maß der Nutzung auf die Obergrenzen der BauNVO zurück gegriffen wird. Je nach Bebauung in der Umgebung können aber geringere oder auch höhere Werte als Obergrenzen zum Tragen kommen.

Je einheitlicher ein vorhandenes Gebiet strukturiert ist, desto einfacher lässt sich ein neues Vorhaben beurteilen. Je vielfältiger jedoch die Bauformen und Nutzungen sind, desto schwerer fällt die Bestimmung eines Rahmens. In der Regel kann sich ein Neubau nicht auf sogenannte Ausreißer beziehen, beispielsweise auf einzelne über den Schnitt herausragende Bauhöhen oder einzelne, herausfallende Nutzungen. Bei Bauhöhen ist nicht die Geschossigkeit, sondern die absolute Gebäudehöhe (Trauf- und Firsthöhe) maßgebend. Bei den überbaubaren Flächen richtet sich das Maß nicht nach den in der Umgebung vorhandenen Grundflächenzahlen, sondern nach den tatsächlichen Gebäudeflächen, unabhängig von der Grundstücksgröße. Damit einher geht in der Regel die Einhaltung vorhandener Gebäudefluchten. Da diese im rückwärtigen Bereich weniger bestimmbar sind, wird als hintere Baugrenze, bei Wegfall von Ausreißern, die tiefste vorhandene Bebauung als Maß genommen. Dabei muss jedoch nach Hauptnutzungen und Nebennutzungen unterschieden werden. Mit dem Begriff "Bauweise" wird die offene oder geschlossene Bebauung gemeint, wie sie in §22 BauNVO definiert ist. Bei der offenen Bebauung handelt es sich um Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzel-, Doppelhäuser oder Hausgruppen; die Gesamtlänge eines Gebäudes, Doppelhauses oder einer Hausgruppe darf 50m nicht überschreiten. Bei der geschlossenen Bauweise werden Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand gebaut, wie zum Beispiel bei der innerstädtischen Blockrandbebauung.

Aus den Harburger Anzeigen und Nachrichten online:

Die Rede ist vom "B-Planverfahren Wilstorf 39", so der Verwaltungstitel. Für den ersten Bauabschnitt müssen die seit Jahren leer stehenden Werkstatt-Hallen der ehemaligen Automobilhandelsgesellschaft Ast an der Rönneburger Straße abgerissen werden. Weichen muss auch das Geschäftsgebäude an der Höpenstraße, das zurzeit vom Sonderpostenmarkt Sparfuxx gemietet ist. Auf einer Grundfläche von 3390 Quadratmetern sollen 127 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau entstehen. Vorgesehen sind vier viergeschossige sogenannte Kopfbauten. Dahinter liegen dann dreigeschossige Baukörper, die alle mit einem Staffelgeschoss versehen sind. Unter dem gesamten Baukörperkomplex wird eine Tiefgarage mit 109 Stellplätzen angelegt. Alle der geplanten alters- und familiengerechten Häuser sind für den barrierefreien Zugang mit Fahrstühlen ausgestattet.

Der an der Radickestraße gelegene Büro-Möbel-Discounter MC-Office ist von der Planung zunächst nicht betroffen. Er hat Bestandsschutz, solange der Betrieb dort läuft. Für den Fall, dass der Büro-Möbelmarkt irgendwann einmal das Gebäude aufgeben sollte, könnte dort der zweite Bauabschnitt umgesetzt werden. Angedacht sind dort drei langgezogene, zweigeschossige Häuserzeilen mit jeweils einem Staffelgeschoss sowie ein kürzeres, viergeschossiges Gebäude mit flachgeneigtem Dach direkt an der Radickestraße.

Bisher existiert das Projekt nur auf Lageplänen. Ein genauer Zeitrahmen steht noch nicht fest. "Wenn alles gut geht, könnte die Bauantragsreife im Herbst 2012 vorliegen", sagt Diplom-Ingenieur Jens Usadel vom Hamburger Planungsbüro KramerAlbrecht. Geklärt werden müssen nur noch Fragen wie Altlastenbeseitigung und Entwässerung. Fest steht: Sollte das Wohnprojekt realisiert werden, wird es keine Gewerbeflächen mehr geben.

Artikel und Seiten zu dem Thema:
http://www.hamburg.de/harburg/bebauungsplaene/3122304/wilstorf-39.html
http://www.han-online.de/Harburg-Stadt/article84347/Wohnpark-fuer-Wilstorf.html

 

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http://www.lilienruh.de/