Elbmosaik - Neugraben: B-Plan NF 65

Die Vermarktung des Elbmosaiks in Neugraben

Chancen und Risiken eines Neubaugebiets

Quo Vadis Neugraben?

Oder

Wer geht nach Neugraben?

Es tut sich viel in Neugraben, wenn es um die Ausweisung neuer Wohngebiete geht. Welche Zukunft sie haben, wie viele Wohneinheiten letztendlich dort entstehen werden und welche Zielgruppe sie anprechen sollen, scheint jedoch nicht ganz klar zu sein. Der eigentliche Bedarf wurde jüngst durch eine Studie der Berliner Firma Empirica anlässlich der Wohnungsbaukonferenz für Harburg ermittelt.

Um die Abwanderung von doppelverdienenden Mittelstandsfamilien in die Speckgürtelgemeinden zu verhindern, sollen vor allem für diese Familien Bauplätze für Einfamilienhäuser bereit gestellt werden.

Solange aber der Grund und Boden Erwerb durch Erbpachten verhindert wird und somit keine finanzielle Sicherheit für eine angemessene Neubaufinanzierung gegeben ist, wird man sich mit der Vermarktung zahlreicher dieser Flächen schwer tun.

Zudem wurden im ersten Bauabschnitt statt 250 ganze 365 Wohneinheiten realisiert.  In der Umlegungszone des ersten Bauabschnitts, die weitgehend im Besitz der Stadt ist sollen 174 Wohneinheiten, Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser entstehen. Auch 185 Einheiten im Mietwohnungsbau sind geplant. Von den 76 700 Quadratmetern dieses Abschnitts fallen 16 800 unter Erbbaurecht. Dort sollen 63 Einfamilienhäuser gebaut werden.

Am Johannisland sollen der zweite, dritte oder auch vierte Bauabschnitt erschlossen werden. Dort soll noch Platz für mehr als 1000 Wohneinheiten entstehen.

Saga-Sprecher Dr. Michael Ahrens: "Wir bauen für Familien mit Kindern gegenwärtig acht Mietdoppel- und 40 Mietreihenhäuser.

Wenn auch in diesen Bauabschnitten die Zahl der Wohneinheiten um 1/3 überschritten wird, um beispielsweise die ehrgeizigen Wohnungsbauziele des Senats zu erreichen, oder die Erschließungskosten noch weiter zu drücken, wird sich das Gesicht dieses Neubaugebiets schlagartig ändern. 

Die Preise für erwerbbare Bauplätze sind aber nicht zu hoch für das  Hamburger Stadtgebiet.

Es sind viel mehr die Unwägbarkeiten des zukünftigen Wohnumfelds, die die Käufer abschrecken. Viel flaches Brachland, keine gewachsene Siedlungsstruktur, viele ungeklärte Bauabschnitte, die im Hinblick auf die Ziele des Senats für Harburg wenig Gutes erahnen lassen. Ein unausgewogenes "Mosaik" von diversen Bauträger-Architekturen, in der Absicht möglichst jeden anzusprechen, rundet das Ganze optisch ab. 

Neugraben gehört zudem nicht richtig zum innerstädtische Kern Harburgs, hat aber auch nicht das kleinstädtische Flair wie Hittfeld oder Buxtehude. 

Viel Fahrerei und Pendeln werden für die Familien also dennoch zum Leben gehören. Und es wird sehr viele Jahre dauern, bis dieses große neue Wohngebiet fertig ist und es ein erholsames Lebensumfeld bietet, das diese Familien für sich und ihre Kinder suchen.
Zu viele Jahre für Familien, die in der heutigen Zeit ebenfalls mit diversen Unwägbarkeiten zu rechnen haben. Eine Immobilie muß heute jederzeit und ohne große Verluste vermarktungsfähig bleiben. Ob Arbeitsplatzwechsel oder -verlust, ob Scheidung oder Krankheit. 

Neugraben kann da zweifellos ein Risiko bedeuten - oder eine Chance in einem wachsenden Hamburg.  

 Antrag: Erarbeitung einer Vermarktungsstrategie für Neubaugebiete im Bezirk Harburg (8.9.2011)

Antrag der Abg. Dagmar Overbeck, Heinz Beeken und Fraktion Betr.: Erarbeitung einer Vermarktungsstrategie für Neubaugebiete im Bezirk Harburg Der Bezirk Harburg ist in Hamburg einer der Schwerpunkte für Wohnungsneubaugebiete. Diese sind außerhalb der Bezirksgrenzen und in der Öffentlichkeit und insbesondere in den Bereichen nördlich der Elbe anscheinend nicht in dem Maße bekannt, wie es wünschenswert wäre. Daher sollten alle an einer positiven Entwicklung des Bezirks Interessierte – und insbesondere das Bezirksamt selber – alle Anstrengungen unternehmen, um den Bekanntheitsgrad von Vermarktungsgebieten, wie beispielhaft das „Elbmosaik“ (NF 65), zu steigern. Die Bezirksversammlung möge beschließen: Der Bezirksamtsleiter wird aufgefordert, zügig eine Vermarktungsstrategie für Harburg und seine Bauprojekte zu entwickeln. Diese Vermarktungsstrategie soll zunächst für das Gebiet „Elbmosaik“ (NF 65) vorbereitet und mit dem Ausschuss Wirtschaft, Umwelt und Verbraucherschutz in Zusammenarbeit mit dem Stadtplanungsausschuss abgestimmt werden. Mit dem Gebiet „Elbmosaik“ entsteht bekanntlich ein neues Wohnquartier mit einem beispielhaften Bildungs- und Gemeinschaftszentrum als Qualitätssteigerung und Voraussetzung für NF 65 und den Süderelberaum als Wohnstandort. In die Vermarktungsstrategie sollen auch Bereiche wie die Stadtteilkultur- und Kunstszene, sowie der Sport- und Freizeitbereich einbezogen werden. Jürgen Heimath SPD-Fraktionsvorsitzender Hamburgs größtes Wohngebiet in Neugraben-Fischbek wird zum Ladenhüter Verkaufsflop "NF 65": Liegt's am Erbbaurecht? Harburg. Die Vermarktung des Neubaugebiets Neugraben-Fischbek 65 (NF 65) ist offenbar nach wie vor problematisch. Grund: Die großen...  Die Vermarktung des Neubaugebiets Neugraben-Fischbek 65 (NF 65) ist offenbar nach wie vor problematisch. Grund: Die großen Wohnungsgesellschaften zeigen bislang so gut wie keine Neigung, die Flächen mit eigenen Objekten zu bebauen. Das hat den HAN jetzt Michael Sachs, Vorstandsmitglied der Saga/GWG, am Rande der Bilanzpressekonferenz bestätigt, zu der die städtische Wohnungsgesellschaft eingeladen hatte. Laut Sachs ist die Saga/GWG derzeit bemüht, die Flächen unter ihrem Zugriff an Dritte abzutreten Bauträger, die das Gebiet nutzen wollen, um Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser zu bauen. Allerdings gebe es dabei Probleme, denn ein Großteil der Flächen könne nur in Erbpacht abgegeben werden. Im Klartext: Künftige Bauherren können in Neugraben-Fischbek nur bedingt Eigentum erwerben angeblich, weil viele Landwirte nicht bereit gewesen sein sollen, sich von ihren Flächen zu trennen. Mario Spitzmüller, Sprecher des Wohnungsbaukonzerns, bestätigt den HAN jetzt, wie sich die Lage in den Akten darstellt: Demnach hat die Saga/GWG insgesamt 78 000 Quadratmeter Fläche nach Erbbaurecht an die Hand bekommen. Er sagt allerdings auch: "Wir sind in dem Gebiet eher gering beteiligt." Die Liegenschaft, heute als Immobilienmanagement der Hansestadt Hamburg geführt, mochte sich zu dem Thema überhaupt nicht äußern und verwies auf die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt denn dort wird derzeit das Umlageverfahren für die Flächen betrieben. Sprecher Volker Dumann: "Die Umlegungszone des ersten Bauabschnitts ist weitgehend im Besitz der Stadt. Hier sollen 174 Wohneinheiten entstehen Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser. Auch 185 Einheiten im Mietwohnungsbau sind geplant. Von den 76 700 Quadratmetern dieses Abschnitts fallen 16 800 unter Erbbaurecht. Dort sollen 63 Einfamilienhäuser gebaut werden." In Kreisen der Wohnungsgesellschaften wird das Gebiet nördlich des Bahnhofs eher mit Skepsis betrachtet. Das ergab eine E-Mail-Rundbriefaktion der HAN (Wollen Sie in Neugraben-Fischbek bauen?). Ergebnis: nicht eine positive Antwort. Hinter vorgehaltender Hand heißt es: "Die Behörde bietet die Flächen wie Sauerbier an und keiner will sie haben." Städtebau gegen die Nachfrage , Jochen Gipp Eine schöne Wohnung, ein schönes Haus im Grünen und doch auch möglichst nah am städtischen Geschehen. All diese Voraussetzungen bietet das seit mehr als 20 Jahren geplante Neubaugebiet nördlich des Neugrabener S-Bahnhofs. Aber trotz seiner Lage auf den Marschwiesen und seiner verkehrsgünstigen Anbindung an S-Bahn und Hauptverkehrsstraßen ist das Interesse am Bau oder Kauf einer Immobilie nach wie vor verhalten. Was als Bebauungsplan Neugraben-Fischbek, "NF 65", begann, dann unter dem Titel "Neugrabener Wiesen" von Stadtplanern und Architekten weiterentwickelt wurde, ist auch unter dem neuen Namen"Elbmosaik" nicht so leicht zu vermarkten, wie es sich Investoren wünschen. Baukosten sind entscheidend. Die Finanzbehörde hat viel Geld in die Erschließung des Geländes gesteckt und letztlich soll das Geld durch Grundstücksverkauf wieder in die Kasse zurück. Während sich Bauwillige für Einfamilienhäuser im Elbmosaik ein Grundstück kauften, tun sich Investoren städtebaulicher Projekte, darunter Reihenhäuser, schwer, Interessenten zu finden, die bereit sind, eine bestimmte Summe für ein derartiges Eigentumsobjekt auszugeben. "Wir müssen preiswerter anbieten können. Aber die Qualität darf darunter nicht leiden", ist zu hören. Auf der anderen Seite wird gesagt, dass die Nachfrage nach Grundstücken für Einfamilienhäuser beachtlich sei. Warum nur orientiert sich Stadtplanung nicht an der Nachfrage? Neubaugebiet Elbmosaik bleibt Stückwerk von Jochen Gipp  Investor fordert mehr Weitsicht von Politik und Verwaltung, um die Nachfrage nach den Grundstücken endlich in Gang zu bringen. Die Straßen heißen Torfstecherweg, Neugrabener Allee, Am Johannisland, Gösselweide, Kükenweide, An den Wiesen, Aronstabweg, Wachteltal, Zum Wachtelkönig, Hornkrautring und Sonnenröschenweg. Das Dumme nur: Auch drei Jahre nach der Erschließung des Neubaugebiets Elbmosaik im ersten Bauabschnitt, nördlich des Neugrabener S-Bahnhofs, gibt es entlang der Straßen noch immer mehr Brachland als bebaute Flächen. Allein auf Grundstücken der Straße An den Wiesen mit ihren Abzweigern Gösselweide, Kükenweide, Aronstabweg und Wachteltal stehen 34 bereits bewohnte Einzel- und Doppelhäuser und etwas abseits, an Hornkrautring und Sonnenröschenweg 20 weitere Stadtvillen, Einzel- und Doppelhäuser. Alle größeren Bauvorhaben, die zumeist in städtebaulichen Wettbewerben entwickelt wurden, sind bislang nur ansatzweise verwirklicht worden. So ist gerade erst im Oktober das erste Reihenhaus mit vier Wohneinheiten an der Neugrabener Allee von der Firma Aug. Prien im Auftrag der Bauplan Nord fertiggestellt worden. Kommendes Jahr sollen zwei weitere Gebäude mit vier und zwei Wohneinheiten folgen. Insgesamt soll der erste Bauabschnitt 365 Wohneinheiten zählen. Ursprünglich waren 250 Wohneinheiten vorgesehen. Was auf dem Immobilienmarkt im Hamburger Süden derzeit besonders gut läuft sind Grundstücke für Einzelhäuser. Und Kay Nissen kennt sich mit der Nachfrage bestens aus. Er ist Projektleiter bei der PMC-Immobilienmanagement GmbH, einer Tochter der HSH-Nordbank, zuständig für die Vermarktung städtischer Grundstücke im Elbmosaik ( www.eigenheimprogramm.de und PMC-Telefon-Hotline 303 75 16-16). "Grundstücke für Einfamilienhäuser können wir gar nicht genug haben. Das ist, was die Leute wollen", sagt er. Er verweist auch auf die vorliegende Empirica-Studie, die als Voraussetzung für Bauinvestitionen marktgerechte Preise nennt. Bei einer Grundstücksgröße von 1000 Quadratmetern liegt der Quadratmeterpreis bei 130 Euro. Kleinere Einheiten sind im Verhältnis teurer. "Der Preis ist für Hamburg in Ordnung", sagt Nissen. Wer sich im Elbmosaik seinen Traum vom eigenen Haus erfüllen möchte, muss noch ein wenig warten, bis westlich der Straße Am Johannisland der zweite, dritte oder auch vierte Bauabschnitt erschlossen werden. Dort soll noch Platz für mehr als 1000 Wohneinheiten entstehen. Die Vorbereitungen für den zweiten Bauabschnitt laufen derzeit. Nissen sagt, dass in dieser Woche die Stadtentwicklungsbehörde, die Finanzbehörde und die PMC dazu wieder am Beratungstisch sitzen werden. Im zweiten Bauabschnitt sollen mehr Einfamilienhaus-Bauplätze bereitgestellt werden als im ersten Bauabschnitt. Der Anteil an Reihenhäusern soll reduziert werden. Interessenten können sich bei der PMC melden. Nicht alle Grundstücke im Baugebiet gehören der Stadt und können verkauft werden. Einige Landwirte der Region wollen sich nicht von ihrem Eigentum trennen und bieten Grundstücke lediglich auf Erbpachtbasis an. Das erschwert die Baufinanzierung, weil das Grundeigentum als Sicherheit fehlt. Auch das städtische Wohnungsbauunternehmen SAGA GWG hat Pachtland übernommen und ist erst Anfang September mit Wohnungsbau im Abschnitt Torfstecherweg, Gösselweide und Am Johannisland angefangen. Auftragnehmer der Saga ist die Hoch- und Tiefbau Gadebusch GmbH. Saga-Sprecher Dr. Michael Ahrens: "Wir bauen für Familien mit Kindern gegenwärtig acht Mietdoppel- und 40 Mietreihenhäuser. Das gesamte Projekt soll im Herbst 2012 fertiggestellt sein. Einzelne Abschnitte werden früher bezugsfertig." Die Firma Bauplan Nord aus Flensburg hat im Elbmosaik Durchhaltevermögen bewiesen. Sie war in Partnerschaft mit den Unternehmen Züblin und DSK angetreten, um an der Neugrabener Allee ein im städtebaulichen Wettbewerb prämierten Reihenhauskomplex zu verwirklichen. DSK und Züblin waren nacheinander aus dem Projekt ausgestiegen. Nun ist Bauplan Nord in Verhandlungen, ein ebenfalls von DSK aufgegebenes Reihenhaus-Vorhaben beim Verkehrskreisel Neugrabener Allee/Torfstecherweg zu übernehmen. Torsten Koch, Geschäftsführer von Bauplan Nord: "Man muss Vertrauen in ein Wohngebiet haben. Die Bauherren von Einfamilienhäusern haben schnell reagiert. Da sind alle Flächen vermarktet. Bei den anderen Objekten muss auch gefragt werden, was der Kunde will und bereit ist zu bezahlen. Wir haben jede Woche sechs bis sieben Kundenanfragen. Dabei dreht es sich auch immer um den Punkt, was sich der Einzelne finanziell zumuten will, ob sein Arbeitsplatz langfristig sicher ist, ob es Zuschüsse gibt und was alles passiert, wenn man sich für den Immobilienkauf entscheidet. Wir überlegen nun, ob wir das von DSK aufgegebene Projekt übernehmen. Aber wir müssen es marktgerecht anbieten können ohne dass die Qualität darunter leidet." Koch fordert in Richtung Kundenwünsche und Marktfähigkeit von Baugebieten mehr Weitsicht von Politik und Verwaltung. Im "Elbmosaik" ist inzwischen das 27 Millionen Euro teure Bildungs- und Gemeinschaftszentrum (BGZ) zwischen Torfstecherweg und Ackerweg weitgehend fertiggestellt. Am 3. Dezember soll die Sporthalle mit einem Bundesliga Volleyballspiel eingeweiht werden. Weiterführende Presseartikel http://www.harburg-aktuell.de/Vermischtes/Vermischtes/Elbmosaik-Vermarkter-kritisiert-bisheriges-Vorgehen.html http://www.abendblatt.de/hamburg/harburg/article116606775/Ist-Elbmosaik-kein-guter-Name.html Ein Service der Lilienruh Immobilienberatung http://www.lilienruh.de/