Neugraben-Fischbek
Auf dem Gelände der ehemaligen Röttiger Kaserne in Neugraben-Fischbek (B-Plan NF 66) sollen nun fast doppelt so viele Häuser gebaut werden wie ursprünglich geplant.
Für die neue, verdichtete Planung, gibt es jetzt auch eine offizielle Senatsentscheidung, wobei noch vor wenigen Tagen in der Sitzung der Senatskommission für Stadtentwicklung nicht alle Behördenvertreter für die dichtere Bebauung stimmten, so die Vertreter von Wirtschaftsbehörde und Sportamt/Innenbehörde. "Aber wir wissen, dass der Wohnungsbau für die Stadt höchste Priorität hat. Und wir wollen dem Wohnungsbau nicht im Wege stehen", sagt Frank Reschreiter, Sprecher der Behörde für Inneres und Sport. Und die Wirtschaftsbehörde musste hinnehmen, dass auf dem Kasernengelände, entlang der Cuxhavener Straße, anstelle von Geschäftshäusern nun Mehrfamilienhäuser mit 174 Wohneinheiten entstehen sollen. Gegen die Verdichtung formiert sich nach Angaben des stellvertretenden CDU-Fraktionsvorsitzenden Rainer Bliefernicht bereits eine Gruppe, die ein Bürgerbegehren anstrebt. Anfang Dezember wolle sich die Gruppe öffentlich vorstellen.
Das Immobilienmanagement der Finanzbehörde hatte nach einer Änderung der laufenden Planung verlangt, um - wie berichtet - durch Verdichtung auf 774 Wohneinheiten die Erschließungskosten auf 18 000 Euro pro Wohneinheit zu drücken. Die bisherige von allen Fraktionen in Stadtplanungsausschuss und Bezirksversammlung abgestimmte Planung sah größere Grundstücke, mehr Grün und nur 450 Wohneinheiten vor. Von einem höherwertigen Wohnquartier am Rand der Fischbeker Heide war die Rede.
Die Erschließung des 55 Hektar großen Kasernengeländes südlich der Cuxhavener Straße hätten dann mit dem Abriss alter Substanz dem Aufbau neuer Straßen, Wege, Plätze sowie Ver- und Entsorgungsleitungen laut Finanzbehörde bei 30 000 Euro pro Wohneinheit gelegen. Das sei zu viel.
Gegen die Stimmen der Opposition, mit der Einstimmen-Mehrheit der SPD im Stadtplanungsausschuss und in der Bezirksversammlung, bekam das Harburger Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung kürzlich den Auftrag, die Planung entsprechend der Verdichtungsziele umzusetzen. Und mit der Senatsentscheidung ist der Auftrag nun auch der offiziell erteilt. Harburgs Baudezernent Jörg Heinrich Penner: "Auf der bisher für Wohnungsbau vorgesehenen Fläche sollen nun 600 statt der 450 Wohneinheiten entstehen. Und zusätzlich ist Mehrgeschosswohnungsbau entlang der Cuxhavener Straße mit 174 Wohneinheiten vorgesehen." Beschlossen ist damit auch das Ende des Sportplatzes auf dem ehemaligen Bundeswehrgelände. Er soll Freizeitgelände und zugleich Sickerfeld für Regenwasser werden, das von den Grundstücken abgeleitet muss. Ohne Sportplatz gibt es auch keine Verpflichtung, das Wohngebiet mit einem Lärmschutzwall abzutrennen, was wiederum Platz für den Bau von vier Häusern schafft.
Gegner der Verdichtung befürchten nun, dass der Bezirk Harburg die Menschen verliert, die bereit sind, für Grundstück und Haus etwas mehr Geld auszugeben. "Sie werden weiter ins Umland abwandern und dort ihre Steuern bezahlen", sagt Rainer Bliefernicht (CDU). Und was ihn besonders an der Verdichtung stört, ist der fehlende Platz für Kinder. "Sie müssen auf der Straße oder in irgendwelchen dunklen Ecken spielen. Es ist bedauerlich, dass in Hamburg wieder am tatsächlichen Bedarf vorbei geplant wird. Und es würde doch Sinn machen, mehr Flächen für Wohnungsbau auszuweisen. Dann würden auch die Grundstückspreise sinken." Nach den Worten von Bliefernicht wird die CDU die künftigen Betreiber eines Bürgerbegehrens beratend unterstützen. Bei allem drohenden Widerstand könnte der Senat dem Bezirk durch sein Evokationsrecht letztlich die Planungsgewalt entziehen.
Die Senatskommission für Stadtentwicklung gab auch grünes Licht für die Entwicklung des B-Plans Neuland 23, Ansiedlung von Logistikunternehmen am Autobahnanschluss Hamburg-Harburg der A1. Bereits im vierten Quartal 2013 soll der Plan die Vorweg-Genehmigungs-reife erhalten.
Landschaftsprogrammänderung (Röttiger-Kaserne)
- Sachstandsbericht durch die Verwaltung, Finanzbehörde Immobilienmanagement und Gutachter
- Ergebnis des Interessenbekundungsverfahrens zum Nahversorgungs-Zentrum
- Beschluss des Stadtplanungsausschusses zum weiteren Verfahren
Herr Penner erinnert an den Konflikt zwischen dem Bezirksversammlungsbeschluss, im Gebiet Neugraben-Fischbek 66 maximal 450 Wohneinheiten zu schaffen, und dem An-sinnen der Fachbehörde eine größere Verdichtung vorzunehmen. Er erläutert dann das Instrument „Strategisches Flächenmanagement", das möglichst frühzeitig Konflikte der Fachbehörden untereinander und auch zwischen Fachbehörden und Bezirken lösen sollte. Eine nächste Stufe der „Konfliktbewältigung" wäre die Behandlung in der Senatskommission für Stadtentwicklung und schließlich die der Evokation durch den Senat, die in diesem Fall bereits drohte. Insofern sei versucht worden, eine Lösung herbeizuführen. In diesem Zusammenhang seien unterschiedliche Varianten erarbeitet worden, die heute vorgestellt würden.
Frau Nikodem bezieht sich auf die Grobabstimmung des Bebauungsplanes mit 450 Wohneinheiten und teilt mit, dass die Erschließungskosten für diese Konzeption etwa 30.000 € / Wohneinheit betragen würden und damit weit über die Kosten anderer Be-bauungspläne hinausgingen. Neben politischen Sichtweisen habe auch dies zu einer neuen Betrachtung der Bebauung geführt. Dann berichtet sie mit Hilfe eine Beamer-Präsentation über die laufenden Aktivitäten (Rückbau von Gebäuden, Erschließung, Ausweichquartier für Eulen) auf dem Gelände der ehemaligen Röttiger-Kaserne. Die Kampfmittelsondierung werde in Kürze beginnen.
Auf Herrn Penners Ausführungen kommend gibt sie zum Strategischen Flächenmana-gement bekannt, dass eine Lenkungsgruppe (Bezirksamtsleiter oder Vertreter, Senats-kanzlei, Behörde für Wirtschaft, Verkehr und Innovation (BWVI),
Behörde für Stadtentcklung und Umwelt (BSU) sowie Finanzbehörde Immobilienmanagement (FB Imm)) im Mai 2011 getagt habe
Der vorliegende Bebauungsplanentwurf mit 450 Wohneinheiten werde im Rahmen eines eng terminierten Projektprozesses überarbeitet, der Ende Oktober 2011 mit dem Ziel einer Nachverdichtung auf mindestens 570 Wohneinheiten (südlich des vorgesehenen Gewerbegebietes) abgeschlossen werden solle, dies allerdings unter Beibehaltung des ursprünglichen Entwurfskonzeptes und mit der gewahrten Zielsetzung eines hochwertigen Wohngebietes.
Dazu seien folgende Rahmenbedingungen erhoben und der neuen Konzeption zu Grunde gelegt worden:
- Überprüfung der Versickerungsfähigkeit der bisher vorgesehenen Sportaußenfläche mit dem Ziel, die Verlegung der Retentionsfläche aus dem „Inneren" des Plangebietes dorthin vorzunehmen.
- Lärmtechnische Überprüfung, inwieweit Wohnen (statt der hier bisher vorgesehenen gewerblichen Nutzung) direkt an der B 73 möglich sei.
- Entwicklung möglicher Nachverdichtungsvarianten.
Herr Löhrs stellt mit einer Beamer-Präsentation die in mehreren Sitzungen erarbeiteten drei Nachverdichtungsvarianten im Bebauungsplangebiet NF 66 vor.
Die in der bisherigen Funktionsplanung entwickelten Baufelder seien optimiert und in ei-nigen Bereichen durch Integration von Geschosswohnungsbau nachverdichtet worden. Einige Flächen seien durch die Verlagerung der Retentionsfläche und den Verzicht auf den Sportplatz sowie durch die Aufgabe der Gewerbenutzung (in 2 Varianten) zusätzlich für Wohnbebauung vorgesehen worden. Grundsätzlich nähme die Verdichtung von Nord (B 73) nach Süd (Naturschutzgebiet) ab und die Struktur mit ihren Baufeldern und der Grunderschließung sei überwiegend gleich geblieben.
Variante A: 660 Wohneinheiten, südlich des vorgesehenen Gewerbegebietes, Retenti-onsfläche auf dem ehemaligen Sportplatz, Kostenansatz für die Erschließung ca. 20.000 €/Wohneinheit.
Variante B: 580 Wohneinheiten, südlich des vorgesehenen Gewerbegebietes und 170 Wohneinheiten statt des Gewerbegebietes. Somit insgesamt 750 Wohneinheiten. Erhalt der Sportplatzfläche. Kostenansatz für die Erschließung ca. 22.000 €/Wohneinheit.
Variante C: 660 Wohneinheiten, südlich des vorgesehenen Gewerbegebietes. Zusätzlich im bisher vorgesehenen Gewerbegebiet 170 Wohneinheiten. Diese Variante zeige die maximal mögliche Ausnutzung der Bebauungsfläche mit insgesamt 830 Wohneinheiten auf. Auch hier Wegfall der Sportplatzfläche.
Anschließend teilt Herr Penner mit, dass die Lenkungsgruppe die Variante C favorisiert habe und geht auf die dem Bezirk wichtigen Punkte ein. Allerdings habe man aufgrund der Vorgaben reagieren müssen und er stellt eine Alternativlösung auf Basis der Variante C als Kompromiss mit insgesamt 768 Wohneinheiten wie folgt dar:
- Aufrechterhaltung einer Spiel- und Freizeitnutzung zwischen Uwe-Seeler-Halle und künftiger Retentionsfläche, jedoch kleiner als der ehemalige Sportplatz, ausgewiesen als öffentliche Grünanlage und nur geeignet für Freizeitsport. Dadurch werde der kostenintensive Lärmschutzwall zur Wohnbebauung hin entbehrlich und die Retenti-onsfläche etwas kleiner. Das Sportamt sehe für eine vollwertige Sportplatzanlage (6 Mio. € Kosten) keine Notwendigkeit, da aus dessen Sicht für die Einwohnerzahl des Süderelberaumes rechnerisch und auch perspektivisch genügend Sportplatzfläche vorhanden sei.
- Ersatz der Gewerbefläche entlang der B 73 zu Gunsten von Geschosswohnungsbau.
- Im Südwesten und Südosten der Sammelringstraße sollten – wie in den bereits früher im Stadtplanungsausschuss vorgestellten Planfassungen – wieder Reihenhäuser vorgesehen werden. In den Varianten A, B und C würden hier anstelle von Reihenhäusern Geschosswohnungen dargestellt. Dieses sei zwar in der Vermarktung als äußerst problematisch angesehen, aber in den Verhandlungen mit den Fachbehörden zugestanden worden, um überhaupt eine von der Finanzbehörde gewünschte Erhöhung der Wohneinheitenzahl zu erreichen. In der Variante C habe man nun bessere Lösungen für zusätzlichen Geschosswohnungsbau gefunden. Herr Fischer erklärt, dass die CDU-Fraktion dieser Kompromissvariante nicht zustimmen werde und weiterhin die Erstellung von max. 450 Wohneinheiten südlich der vorgesehenen Gewerbefläche verfolgen würde. Wohnbebauung statt des Gewerberiegels an der B 73 könne sie jedoch mittragen. Allerdings müsse eine Vermarktungskonzeption entwickelt werden. Er macht deutlich, dass das Argument Erschließungskosten für die CDU-Fraktion keine Rolle spielen würde, da
- die Grundstückbewertung im Einfamilienhausbereich nicht auf die Höhe der Erschlie-ßungskosten fuße,
- die Herrichtung von Konversionsflächen für Wohnungsbau grundsätzlich sehr kosten-intensiv sei, und darüber Kenntnis bestehen würde.
- dies das einzige Gebiet sei, in dem für den Bezirk Harburg so wichtiger städtebaulich hochwertiger Wohnungsbau möglich sei und bei „highlight’s" die Preisspanne entsprechend höher anzusetzen wäre.
Im Weiteren bemängelt Herr Fischer den geplanten Wegfall der Sportplatzfläche und weist darauf hin, dass auch der Geschäftsführer des Hamburger Fußballverbandes dringend Wert auf den Bau des Sportplatzes legen würde und dieser im Hinblick auf die Entwicklung des Süderelberaumes dringend erforderlich sei. Außerdem sei es nicht tragbar, die Zufahrt für die weiterhin genutzte „Uwe-Seeler-Halle" durch das neue Wohngebiet erfolgen zu lassen. Diese müsse direkt von der B 73 anfahrbei sein.
Ansonsten zeigt er sich äußerst verwundert über die Gründung von Lenkungsgruppen ohne Einbeziehung der für Bebauungspläne federführenden Bezirksversammlung und verweist auf die gesetzliche Regelung, die hier umgangen worden sei.
Herr Beeken führt aus, dass die SPD-Fraktion ebenso hochwertigen Wohnungsbau wünschen würde. Es müssten jedoch Bedarfe erkannt und fortentwickelt werden, insbe-sondere im Hinblick auf die bereits gemachten Erfahrungen zu dem Bebauungsplanentwurf Neugraben-Fischbek 15 bis hin zum heutigen Bebauungsplan NF 65. Dann macht er darauf aufmerksam, dass schneller Handlungsbedarf bestehen würde und aus diesem Grunde die erst heute detaillierte Darstellung akzeptiert werde. Die Vermarktung insgesamt müsse intensiv betrachtet werden und entsprechend seien die Pläne bedarfsorientiert zu gestalten. Die von Herrn Penner dargestellte Kompromissvariante sei für die SPD-Fraktion ein gangbarer Weg. Aus seiner Sicht sei auch Wohnungsbau anstelle des vorgesehenen Gewerberiegels zu favorisieren. Auch er bedaure die Aufgabe der ursprünglich geplanten Sportplatzfläche, allerdings bliebe eine Fläche für Freizeitsport erhalten, und anstelle des Lärmschutzwalls würden Stadtvillen entstehen können. Insgesamt würde trotz der Verdichtung ein hochwertiges Wohnquartier entstehen.
Daraufhin zitiert Herr Fischer Aussagen der SPD-Fraktion im Ortsausschuss Süderelbe vom 09.12.2004 sowie aus einer seinerzeitigen Verabredung zwischen der SPD-Fraktion und Gemeinderatsfraktion Neu Wulmstorf vom 12.01.2005 bezüglich ihrer Haltung, auf dem Gelände der Röttiger-Kaserne 450-500 Wohneinheiten im hochwertigen Segment zu schaffen sowie einen Sportplatz festzusetzen.
Herr Beeken erwidert, dass sich die Situation seit damals erheblich verändert habe und den Anforderungen der Bevölkerung Rechnung getragen werden müsse.
Herr Preuß kritisiert die Anhebung der Wohneinheitenzahl und erinnert an die Woh-nungsbaukonferenz, in der deutlich gemacht worden sei, dass das Angebot im
Süderelbebereich nicht mit der Nachfrage kompatibel sei. Mit der neuen Planung werde das bestehende Missverhältnis zusätzlich erweitert. Insofern werde die GAL-Fraktion den vorgestellten Varianten nicht zustimmen.
Herr Rosenberger schließt sich den Ausführungen von Herrn Preuß an.
Herr Duenbostel gibt bekannt, dass er eine Mischung aus preiswertem und teurerem Wohnungsbau für das soziale Zusammenleben in einer Stadt bevorzugen würde.
Herr Bliefernicht stellt den Antrag, den Beschluss zum weiteren Verfahren zu vertagen. Der Antrag wird mehrheitlich abgelehnt.
Nach kontroverser Diskussion beschließt der Ausschuss mehrheitlich die von Herrn Penner vorgestellte Kompromisslösung weiter zu verfolgen.
Herr Preuß kündigt an, dieses Thema für die Tagesordnung der Bezirksversammlung als strittig anzumelden.
Antrag der SPD-Fraktion (Drs. XIX/227)
Betr.: Röttiger-Kaserne – Bebauungsplanverfahren Neugraben/Fischbek 66
Frau Nikodem erinnert eingangs an das erste Interessenbekundungsverfahren in Bezug auf die Bestandsbauten der Röttiger-Kaserne mit wenig zielführenden Ergebnissen, das in der Sitzung des Stadtplanungsausschusses vom 28.01.2010 vorgestellt worden sei. Unter Zuhilfenahme einer Beamer-Präsentation erläutert Frau Nikodem den aktuellen Sachstand zum erneut durchgeführten Interessenbekundungsverfahren. In der Veröffentlichung sei als Vorgabe angegeben worden: Darlegung eines Nutzungskonzeptes bei weitgehendem Erhalt der Bestandsgebäude, Benennung des Kaufpreises. In den eingegangenen Angeboten seien Nahversorgung, Einzelhandel, Gastronomie, KITA, betreutes Wohnen, Arztpraxen, Wohnen, Büros, usw. als mögliche Nutzungsbausteine genannt worden. Zurzeit würden die Angebote ausgewertet, und im weiteren Vorgehen würden die Interessenten zur Abgabe von verbindlichen Angeboten aufgefordert. Dann erfolgt eine abschließende Bewertung der Angebote nach noch endgültig zu erstellenden Kriterien durch den Bezirk und die Finanzbehörde. Folgen würden dann Gespräche mit den entsprechenden Interessenten, eine anschließende Vorstellung im Stadtplanungsausschuss und eine Auswahl eines Konzeptes in Verbindung mit einer Anhandgabe zur weiteren Planung an den einen Investor.
Herr Fischer fordert die Finanzbehörde auf, dass die Bezirksversammlung an der Erstellung der Kriterien beteiligt werde.
Herr von Ladiges geht auf die bisherige Befassung ein und erinnert an die Sitzung des Stadtplanungsausschusses vom Januar 2011, in der bereits u. a. auf die Einrichtung eines kleinen Nahversorgungszentrums (ca. 2500 m² Verkaufsfläche) mit zusätzlichen Dienstleistungsbetrieben hingewiesen worden sei. Somit würde bereits ein Kriterienkatalog bestehen.
Der Ausschuss nimmt Kenntnis.
Der Antrag verbleibt im Ausschuss.
(Die Beamer-Präsentationen liegen den Fraktionen vor.)
f.d.
Antrag
des Abgeordneten Ronald Preuß und GAL-Fraktion
Betr.: Expertenanhörung zum Bebauungsplan NF 66
Nach aktuellen Überlegungen und Beschlüssen der Mehrheitsfraktion in Harburg soll der
Bebauungsplan NF 66 (Röttiger-Kaserne) von 450 auf rd. 768 Wohneinheiten erweitert und
verdichtet werden. In einem Zwischenbericht zur Entwicklung des Wohnungsmarkts im
Bezirk Harburg, hat das Institut empirica zur Wohnungsbaukonferenz Zahlen für 3
Teilgebiete vorgelegt, die für Süderelbe bereits einen deutlichen Angebotsüberhang im Jahr
2015 beinhalten.
Wer die zusätzlichen Wohnungen auf dem Gelände der ehemaligen Röttiger-Kaserne bauen
soll, wer sie mieten oder kaufen soll und wann eine vollständige Umsetzung zu erwarten ist,
blieb bislang offen. Auch die Angebotsüberschneidung bzw. Konkurrenz mit NF 65
(Elbmosaik) lässt Zweifel an der Marktgängigkeit der SPD-Planungen aufkommen.
Die Bezirksversammlung möge beschließen:
Der Vorsitzende der Bezirksversammlung wird gebeten, eine Expertenanhörung zum B-Plan
NF 66 durchzuführen, in der insbesondere die Wohnungsmarksituation im Gebiet Süderelbe
und die potentielle Marktgängigkeit der neuen NF 66-Planungen untersucht werden soll.
Jede Fraktion der Bezirksversammlung erhält das Vorschlagsrecht für jeweils 2 Experten.
Harburg, 05.10.2011
Ronald Preuß
GAL-Fraktionsvorsitzender
f.d.
Was sind Konversionsflächen und wo findet man sie in Hamburg?
Konversion (Stadtplanung)
Hierbei kann es sich je nach Lage um eine bauliche Wiedernutzung (Inwertsetzung) oder um eine freiräumliche Folgenutzung (Revitalisierung) handeln. Im Rahmen der Innenentwicklung der Städte steht die Wiedernutzbarmachung von Flächen und soweit möglich auch von Hochbauten im Vordergrund. Es ist aber durchaus auch in dicht bebauter Umgebung die Anlage eines Stadtteilparks angemessen.
Gebäude
Die Nutzungsänderung von Gebäuden nach einer Sanierung stellt eine Form der Konversion dar. Als typisches Beispiel hierfür stehen ehemalige Kasernengebäude, die insbesondere in Deutschland nach dem Abzug der Besatzungsmächte zeitweise ungenutzt, also leer standen.
Eine gelungene Umnutzung dieses Gebäudetyps stellt insbesondere dessen Umwandlung in eine öffentliche Nutzung dar, wie zum Beispiel für das Amtsgericht in Brandenburg, die Universität in Freiburg im Breisgau, die Marbachshöhe in Kassel, das Europaviertel in Wiesbaden oder die Panzerhalle im französischen Viertel in Tübingen.
Planungsrechtliche Aspekte
Militärische Flächen unterliegen nicht der Planungshoheit der Gemeinde und können daher nicht einfach durch einen Bebauungsplan überplant werden. Zuvor ist zur Freigabe der Liegenschaft eine Abgabeerklärung des Bundesministers der Verteidigung erforderlich; erst danach erfolgt der Wechsel (zurück) zur kommunalen Planungshoheit.
Seit dem Ende des Kalten Krieges und dem Mauerfall vor gut 22 Jahren ist die Bundeswehr auf dem Rückzug. Und mit ihr aller militärischer Immobilienbestand. 2003 packte Hamburgs Hausbrigade, die Panzergrenadierbrigade 7, ihre Sachen in der Röttiger-Kaserne in Fischbek, und Ende Mai 2004 hatte der Führungsstab nach Abwicklung aller organisatorischen Dinge, 45 Jahre nach Arbeitsbeginn 1959, das Licht auf dem 57 Hektar großen Gelände und in den Kasernenbauten südlich der Cuxhavener Straße für immer ausgeschaltet.
Unmut gegen diese Art der Verdichtung ist verständlich. Und ein Bürgerbegehren könnte die Planung vielleicht auch noch zu einer notwendigen Kompromisslösung führen.
Kommentar
Hamburger Abendblatt : Bürgerbegehren kann helfen
Hamburg übernahm das Kasernengelände vom Bund, und der Bezirk Harburg machte sich mit Baudezernat und Stadtplanungsausschuss an die Arbeit, sich eine neue Nutzung für das frei werdende Militärgelände am Rand der Fischbeker Heide zu überlegen. Der Bebauungsplan-Entwurf Neugraben-Fischbek 66 war dann den Bewohnern des Süderelberaums am 26. November 2009 in der Schule Ohrnsweg vorgestellt worden. 450 Wohneinheiten in Stadtvillen, Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern sah das Konzept vor, und die Bürger stimmten der weiteren Planentwicklung auf dieser Basis zu. Nun möchte die Finanzbehörde fast die doppelte Bebauung auf dem Gelände realisieren, um die hohen Erschließungskosten des Geländes auf eine größere Anzahl Grundstückskäufer zu verteilen.
Unmut gegen diese Art der Verdichtung ist verständlich. Und ein Bürgerbegehren könnte die Planung vielleicht auch noch zu einer notwendigen Kompromisslösung führen.
Ein Service der Lilienruh Immobilienberatung
